8月2日，廣東東莞樓市調(diào)控再升級，明確表示加快建立二手房成交指導價發(fā)布機制。同一天，浙江金華也發(fā)布房地產(chǎn)調(diào)控措施，其中同樣有加強二手房價格監(jiān)管的內(nèi)容，要開展熱點區(qū)域二手房交易參考價格發(fā)布試點，落實交易參考價格在金融信貸等方面的應用。

繼深圳首個發(fā)布二手房成交參考價后，截至目前，今年已有成都、西安、上海、寧波、紹興、無錫、東莞和金華等9個城市出臺了二手房指導價調(diào)控政策，二手房成交參考價將成樓市調(diào)控風向標。

調(diào)控新手段

今年2月，深圳發(fā)布了《二手住房成交參考價格發(fā)布機制通知》，表示為促進二手住房市場信息透明，理性交易，將建立二手住房成交參考價格發(fā)布機制，并公布了全市3595個小區(qū)二手住房成交參考價格。該參考價格是怎樣形成的?深圳住建局相關負責人解釋稱，深圳市房地產(chǎn)和城市建設發(fā)展研究中心在調(diào)查分析的基礎上，以二手住房網(wǎng)簽價格為基礎，參考周邊一手住房價格，綜合形成全市住宅小區(qū)二手住房成交參考價格。深圳住建局還闡釋了二手住房成交參考價的作用：加大二手住房交易信息公開力度，引導市場理性交易，引導房地產(chǎn)經(jīng)紀機構合理發(fā)布掛牌價格，引導商業(yè)銀行合理發(fā)放二手住房貸款，防控個人住房信貸風險，穩(wěn)定市場預期。

隨后，從深圳開始，在全國范圍內(nèi)，提出將實施二手房參考價格發(fā)布機制的城市在不斷增加，進入下半年，就有紹興、無錫、東莞、金華等城市相繼發(fā)布了相關政策。

7月23日，紹興發(fā)布《關于加強二手住房市場監(jiān)管的通知》，指出要參考二手住房網(wǎng)簽成交價格、評估價格等因素，形成住宅小區(qū)二手住房成交參考價格，在重點、熱點區(qū)域先行試點，并適時在全市范圍內(nèi)推廣。

7月26日，無錫發(fā)布《關于建立二手住房成交參考價格發(fā)布機制的通知》，首批將發(fā)布100個住宅小區(qū)二手住房成交參考價格，并在無錫市住建局門戶網(wǎng)站、微信公眾號、無錫房地產(chǎn)市場網(wǎng)等平臺發(fā)布。

8月2日，金華發(fā)布《關于進一步促進我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，明確要加強二手住房掛牌價格動態(tài)監(jiān)測，及時下架掛牌價格明顯異常房源，在金華市區(qū)開展熱點區(qū)域二手住房交易參考價格發(fā)布試點，落實交易參考價格在金融信貸等方面的應用。

8月2日，東莞發(fā)布《關于進一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》，表示在前期發(fā)布成交活躍二手樓盤網(wǎng)簽交易價格的基礎上，加快建立二手住房成交指導價發(fā)布機制，引導商業(yè)銀行合理發(fā)放二手住房貸款，防控個人住房信貸風險，并加大對掛牌價虛高亂象的整治力度。

“預計未來加入這個隊列的城市會越來越多”，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進對《中國消費者報》記者表示，此類政策具有非常好的導向作用，無論是房東預期的調(diào)整、房價的行政管控還是二手房供求關系的變化，都會促進二手房市場的降溫。

有助于樓市降溫

“不把二手房價格控制住，新房價格就很難管控。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對《中國消費者報》記者表示，一二手房價格倒掛也助長了投機炒作。

“新房限價往往導致熱點城市出現(xiàn)一二手房市場價格倒掛。”平安證券分析師楊侃認為，與政府可以在新房預售或土地出讓環(huán)節(jié)限制售價不同，二手房所有權、定價權在房主方面，無法通過政策限制其掛牌、成交價格。

在新房限購、限價嚴格的熱點區(qū)域，在“買到即賺到”的刺激下，大量剛需、改善需求提前釋放，進一步推升新房市場熱度。今年以來，西安、杭州等熱點城市更是再現(xiàn)新房“萬人搖號”的現(xiàn)象。在火熱的新房市場“中簽難”，無法滿足購房需求的家庭則進入二手房市場，這又進一步推高了二手房價格。

“考慮到新房限價等傳統(tǒng)調(diào)控手段難以平抑二手房市場熱度，二手房市場亟待規(guī)范。”楊侃表示，二手房成交參考價機制實施之后，深圳二手房成交大幅回落，樓市熱度趨穩(wěn)。

二手房參考價出臺后，今年2月，深圳二手房掛牌量環(huán)比1月下滑74%。盡管2月有春節(jié)假期的影響，但從后續(xù)月份表現(xiàn)看，二手房掛牌量仍維持低水平。

二手住宅成交也顯著回落。樂有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，7月深圳二手住宅市場過戶2557套，環(huán)比下跌1%，同比下跌81%。

易居研究院的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年1月份深圳二手房成交價格出現(xiàn)歷史最高點，即72436元/平方米。隨著二手房成交參考價制度的推進，到了6月份，二手房成交價為61500元/平方米，縮水了15%。

五城再被約談

從新房的限價、限購、限貸、限售，到發(fā)布二手房的參考價，意味著調(diào)控政策進入深水區(qū)，開始加強對“沒抓手、沒工具、主體難以監(jiān)管”的二手房市場的治理。7月29日，住建部對銀川、徐州、金華、泉州、惠州5個城市的約談就體現(xiàn)了這一點。

住建部指出，銀川、徐州、金華、泉州、惠州5個城市今年上半年新建商品住宅銷售價格和住宅用地價格增長過快，市場預期不穩(wěn)，引起社會廣泛關注。住建部副部長倪虹在約談上述5城主要負責同志時表示，要堅決貫徹落實黨中央、國務院決策部署，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，不把房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段，切實履行城市主體責任，針對上半年房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的新情況、新問題，加大調(diào)控和監(jiān)管力度，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

被住建部點名約談后，金華于8月2日深夜迅速出臺了樓市調(diào)控新政，提出了實行住宅限售、實行公證搖號銷售、加強二手住宅價格監(jiān)管、加強金融監(jiān)管、嚴格更名管理、落實主體責任等十方面的舉措。

上述5個城市樓市熱到什么程度?以金華為例，根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)，金華新建商品住宅銷售價格在今年1月環(huán)比漲幅全國第一。中房指數(shù)系統(tǒng)百城價格指數(shù)顯示，今年上半年金華二手房價格累計漲幅在5%以上。此外，在土地市場方面，今年上半年，金華及其下屬各個區(qū)和縣市也出現(xiàn)了土地溢價率居高不下的情況。

來自國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，6月，銀川新房銷售價格環(huán)漲0.8%，同比漲11.2%，居全國第二;從國家統(tǒng)計局發(fā)布的歷年來70城房價數(shù)據(jù)可以看到，銀川新房房價從2017年3月到2021年6月一直處于上漲狀態(tài)，已經(jīng)連漲52個月。6月份，徐州二手房房價漲幅超過10%，幾乎與上海并列。

因房價、地價波動大，捂盤捂地、囤房炒房現(xiàn)象增多等，曾有超過20個城市被住建部約談，其中有不少城市被多次約談。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進對《中國消費者報》記者表示，此次約談進一步表明“房價過熱必打壓”的導向。在房地產(chǎn)調(diào)控壓力不減的背景下，對地方政府調(diào)控不力的問責機制將繼續(xù)嚴格執(zhí)行下去，凡是房地產(chǎn)市場出現(xiàn)較大波動的城市，都有被約談和問責的風險。

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