來源：新財料出品 | 鄭小琳

2月9日，吉林長春房企新星宇控股集團有限公司（下稱“新星宇控股”）向港交所提交招股書。

作為一家老牌的物業(yè)開發(fā)商，新星宇控股曾經(jīng)在長春房地產(chǎn)市場排名前三，如今，隨著外來房企的紛紛進駐，其市場份額被“外來戶”不斷蠶食瓜分，作為“本土派”的新星宇控股已被擠至墻角。

不僅如此，由于公司整體規(guī)模偏小、業(yè)務過于集中，部分市場人士認為，新星宇控股的赴港IPO之路未必一路坦途。

長春“迷你型”房企為何選擇赴港IPO？

作為吉林省長春市老牌物業(yè)開發(fā)商，新星宇控股的品牌在本地市場早已是家喻戶曉。

公司招股書披露，按2014年至2019年的訂約面積及訂約銷售額計，在長春市當?shù)匚飿I(yè)開發(fā)商中，新星宇控股連續(xù)六次排名第一。

目前，新星宇控股的主要業(yè)務有物業(yè)銷售、建造服務，其中，物業(yè)銷售作為公司營收“大頭”，占總收入的比重達到九成以上。

就銷售規(guī)?？?，與動輒百億、千億體量的房企相比，新星宇控股在業(yè)內(nèi)屬于“迷你型”。招股書顯示，2018年、2019年及2020年的前9個月，新星宇控股的住宅物業(yè)銷售額分別為37.65億元、37.58億元和8.57億元。

在業(yè)務布局方面，新星宇控股顯得過于偏安一隅。招股書披露，新星宇控股在6個省份中的10個城市擁有38個物業(yè)項目，土地儲備總額約405.86萬平方米，其中，長春作為公司大本營，土儲占比達到53.6%。

對于此次上市募資用途，新星宇控股在招股書中表示：“將用于為我們的城市更新項目的土地成本提供資金、現(xiàn)有項目的開發(fā)建造成本、一般運營資金用途。 ”

上海中原地產(chǎn)首席分析師盧文曦向《投資者網(wǎng)》表示，“內(nèi)地小房企赴港IPO的理由，一方面是為了拓寬融資渠道、提升品牌知名度，為日后的業(yè)務擴張做準備；另一方面，是為了‘活下去’。”

盧文曦進一步表示，“房企想要保持穩(wěn)健經(jīng)營，往往需要大量的資金支持，而在目前國內(nèi)信貸逐漸收緊的背景下，中小房企融資渠道顯得過于單一，因此希望通過上市來拓寬融資渠道?！?/p>

值得留意的是，中小房企赴港IPO未必一路坦途。

據(jù)《投資者網(wǎng)》了解，去年共有7家內(nèi)地房企成功赴港IPO，分別是：匯景控股(09968.HK)、港龍中國(06968.HK)、金輝控股(09993.HK)、上坤地產(chǎn)(06900.HK)、祥生控股(02599.HK)、領地控股(06999.HK)以及大唐集團(02117.HK)。

從去年“通關”的房企身上可以看出，不少房企的經(jīng)營規(guī)模都大于百億甚至高達千億，整體業(yè)務發(fā)展迅速。

同時，許多“通關”房企都有“二次遞表”后才成功上市的經(jīng)歷，比如：港龍中國、大唐集團、領地控股等等。這意味著，中小房企想要成功上市其實并不容易，未來，或許是不少中小房企赴港IPO 都會經(jīng)歷“申請-失效-更新”的過程。

赴港IPO前業(yè)績呈現(xiàn)斷崖式下跌

2020年初，在新冠疫情的影響下，地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷短暫停擺后，整體態(tài)勢呈現(xiàn)量價齊升、穩(wěn)中向好的態(tài)勢。國家統(tǒng)計局公布數(shù)據(jù)顯示，2020年，全國新建商品房銷售額突破17萬億，同比增長8.7%，再度創(chuàng)下新高。

不過，盡管整體市場已經(jīng)回暖，不少房企的業(yè)績增速因疫情影響較大，仍呈現(xiàn)放緩態(tài)勢，甚至出現(xiàn)負增長，新星宇控股便是其中一員。

圖片來源：招股書

2020年，新星宇控股營收出現(xiàn)大幅下滑，截至2020年9月末，新星宇控股收入12.55億元，相較于2019年同期減少72.4%；凈利潤為1.11億元，同比下滑超80%。

對于業(yè)績大幅下滑的原因，新星宇控股表示：“主要原因為住宅及商業(yè)物業(yè)的開發(fā)及銷售的減少?！?/p>

據(jù)招股書顯示，2018年、2019年，新星宇控股物業(yè)銷售的收入分別約為47.87億元、48.66億元，歸母凈利潤分別為4.99億元、4.93億元。

與前兩年的經(jīng)營成果相比，新星宇控股在2020年呈現(xiàn)斷崖式下跌。不僅營收從2018年的47億下滑至2020年前九月的7.6億元，利潤規(guī)模也由2018年的近5億元縮水至2020年9月的1.1億元，顯示公司的整體經(jīng)營業(yè)績并不穩(wěn)定。

從排名三甲到跌出十強

“新星宇在我們長春本地很出名，在我小的時候，我們家旁邊就是新星宇的樓盤，以前許多本地人都會買他們的房子，畢竟也算得上是長春的一大地產(chǎn)商?！币晃辉陂L春市從事房地產(chǎn)交易的中介人員向《投資者網(wǎng)》表示。

當《投資者網(wǎng)》問及現(xiàn)在購房者一般會如何選擇樓盤時，他卻表示，許多購房者都傾向于選擇大品牌的地產(chǎn)商，比如：萬科、華潤置地、中海等等，“原因很簡單，這些頭部房企的物業(yè)和服務都會優(yōu)于本土房企，房子質(zhì)量也比較高?！?/p>

回溯過去幾年，長春作為省會城市吸引了不少頭部房企的入駐，保利、中海、萬科、華潤置地等近年來紛紛在長春落子，業(yè)內(nèi)角逐之態(tài)愈發(fā)激烈，本土房企的市場份額不斷被擠壓。

以銷售額為例，作為長春本土地產(chǎn)商的新星宇控股的市場份額正在逐年下滑。據(jù)中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2018年，在《長春房地產(chǎn)企業(yè)銷售額排行榜》中，新星宇控股曾以70億銷售額與萬科、中海等頭部房企比肩，躋身本土樓市前三甲。

但高光時刻并未持續(xù)多久，2019年，新星宇控股開始被大眾置業(yè)和華潤置地趕超，整體排名下跌2名，位列本地房企銷售排行榜中的第5位。

2020年及2021年1月，受新冠疫情沖擊，新星宇控股排名再度下跌，甚至跌出了長春房企銷售額TOP10行列。

據(jù)中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，《2020年長春房地產(chǎn)企業(yè)銷售額榜單》上，新星宇位列第10名；同時，據(jù)CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)顯示，2021年1月銷售額榜單上，豪邦、大眾、萬科登臨1月長春房企銷售TOP榜前三，十強里依然不見新星宇控股的身影。

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