截至到目前，北京萬通新發(fā)展集團股份有限公司（下稱"萬通發(fā)展",600246.SH）宣布"去地產(chǎn)化"已經(jīng)整整十年。

期間，公司曾將觸角伸向了商用物業(yè)、地產(chǎn)金融、物流地產(chǎn)等多個領(lǐng)域，但其業(yè)績并未見起色，反而在頻頻轉(zhuǎn)舵間下滑。2011年至2020年，萬通發(fā)展?fàn)I收從48.18億元滑落至13.62億元，歸母凈利潤從3.11億元降至5086萬元，降幅達83.60%。

看上去，萬通發(fā)展并不打算走回頭路，其表示："2021年，將繼續(xù)在空間文化生活、新消費業(yè)態(tài)、大文娛商業(yè)、數(shù)字生態(tài)等領(lǐng)域布局并落地，夯實文、商、旅運營能力與內(nèi)容資源布局。"

萬通這一次能做對嗎？時間不等人。

轉(zhuǎn)型"雷聲大雨點小"

萬通發(fā)展的轉(zhuǎn)型歷程，可以用"雷聲大雨點小"來概括。

2011年，萬通發(fā)展確立了商用物業(yè)的轉(zhuǎn)型路徑，并定下"2015年，地產(chǎn)旗下商用物業(yè)開發(fā)面積要超過100萬平方米，目標(biāo)年租金收入11億元"的戰(zhàn)略目標(biāo)。

但直到2020年，商業(yè)地產(chǎn)僅貢獻營業(yè)收入4.58億元，在營收中占比33.6%。不僅如此，商業(yè)地產(chǎn)的毛利率還減少了10.57個百分點，僅為34.38%。

與此同時，商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)營業(yè)成本日益增加，2020年同比增幅高達98%，這是萬通發(fā)展整體營業(yè)成本同比增長36%至7.24億元的重要原因。公司財報對此解釋稱："受新冠疫情影響，2020年全國商辦寫字樓空置率持續(xù)走高，大幅影響了租金水平"。

地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)也不順利。2020年，萬通發(fā)展資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)營收同比下降80%至4449.8萬元，房屋租賃營收降2.41%至2.5億元。

另外還有多個新業(yè)務(wù)嘗試不了了之。2017年，公司引入中植系旗下的投資管理公司作為戰(zhàn)投未果；2018年，萬通發(fā)展擬入局新能源電池領(lǐng)域，但當(dāng)年12月又終止并購；2020年3月，萬通控股宣布將接手天津天海足球俱樂部，最終未能成行。

新業(yè)務(wù)往往需要大量的資金來培育，而萬通發(fā)展在這方面卻顯得較為謹慎。近五年來，公司負債率均未超過52%，流動比率與速動比率均維持在正常水平以上。

2020年年報顯示，萬通發(fā)展經(jīng)營活動現(xiàn)金凈流量12.24億元，較上年增長461.34%。貨幣資金余額25.44億元，未有新增借款，存量借款均為長期借款。資產(chǎn)負債率穩(wěn)定在34%以下，有息負債率僅為18%。

發(fā)散的轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略

雖然頻頻發(fā)力轉(zhuǎn)舵，但房地產(chǎn)銷售依然占據(jù)萬通發(fā)展?fàn)I收的近半壁江山。2020年年報顯示，其住宅業(yè)務(wù)營收達到6億元，在營收中占比44%。

值得一提的是，近兩年來，萬通發(fā)展不再新增土地儲備。在房地產(chǎn)領(lǐng)域，唯一的進展就是引進工業(yè)地產(chǎn)巨頭普洛斯。公司稱"為堅定戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，2020年公司未做增量房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)。"

為了轉(zhuǎn)型，萬通發(fā)展多次出售旗下項目，準備押上身家背水一戰(zhàn)。2019年將香河項目大部分股權(quán)轉(zhuǎn)讓給世茂。2020年，萬通完成了香河萬通70%股權(quán)的轉(zhuǎn)讓。

不僅如此，公司還在2020年8月，完成了從"萬通地產(chǎn)"到"萬通發(fā)展"的更名，以彰顯其多元化發(fā)展的決心。

新的轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略同樣發(fā)散，布局面較大。

公司表示："將'新城市科技+生活綜合運營服務(wù)商'作為轉(zhuǎn)型目標(biāo)，以'原有核心地產(chǎn)業(yè)務(wù)'為載體，橫向'開發(fā)股東資源'、縱向'高效聯(lián)動合作方'，以此來拓展地產(chǎn)關(guān)聯(lián)度較高的相關(guān)產(chǎn)業(yè)。"

繼宣布向物流地產(chǎn)轉(zhuǎn)型之后，萬通發(fā)展2020年9月與商湯科技簽署戰(zhàn)略合作框架協(xié)議，雙方將在人工智能應(yīng)用場景落地，人工智能產(chǎn)業(yè)集群和智慧城市等多領(lǐng)域進行戰(zhàn)略合作。

目前，萬通發(fā)展的重心在股權(quán)投資領(lǐng)域，公司直接或間接持有數(shù)十家企業(yè)的股權(quán)，其中以科技類公司為主。

不過，二級市場似乎對于萬通發(fā)展的新轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略響應(yīng)并不樂觀。

2021年以來，萬通發(fā)展股價多徘徊在6.5元/股左右，相比去年下半年10元/股的階段性高點跌去約三成。直到公司大筆回購之后，股價才開始企穩(wěn)回升。

原因之一或在于，財報并未提振投資者信心。2020年年報顯示，萬通發(fā)展?fàn)I業(yè)收入13.62億元，較上年增長23.55%；歸母凈利潤5086萬元，同比減少91.59%；扣非凈利潤僅為1468.8萬元，同比下滑92%。

公司的股東回報水平在行業(yè)中已經(jīng)墊底。2020年，萬通發(fā)展凈資產(chǎn)收益率（加權(quán)）為0.66%，截至4月23日，在房地產(chǎn)板塊已披露年報的64家上市公司中排名倒數(shù)第三位；每股收益僅為0.02元/股，行業(yè)排名倒數(shù)第五。

2020年，公司毛利率從2019年的51.7%降至46.88%；應(yīng)收賬款從2019年的2579萬元提升至4522萬元。

同期公司預(yù)收款（合同負債）為3.3億元，同比下滑17.5%。房企往往以預(yù)收形式結(jié)算，該指標(biāo)的下滑意味著短期內(nèi)公司銷售額依然不樂觀。

大股東陷"資金渴"？

上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦稱："房企多元化也要以主業(yè)為主，占用資金比重不宜太高；萬通發(fā)展土儲本就不充足，長期不拿地意味著淡出市場、被邊緣化，未來生存都成了難題。"

而在中國企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長柏文喜看來，萬通地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型和萬科、遠洋等企業(yè)多元化是不同的，萬通在地產(chǎn)領(lǐng)域幾乎已經(jīng)無法再繼續(xù)守業(yè)才轉(zhuǎn)型，只能背水一戰(zhàn)往前走。

萬通發(fā)展的底氣或許在于其作為"老牌房企"的積淀。上世紀90年代，"萬通六君子"（潘石屹、馮侖、王功權(quán)、劉軍、王啟富、易小迪）在海南共同成立了海南萬通，1993年在北京成立了萬通發(fā)展，2000年在上交所掛牌上市。

萬通發(fā)展表示："經(jīng)過其控股股東近十年的全面布局，已整合了全球眾多頂級優(yōu)質(zhì)資源，使萬通發(fā)展在新城市運營管理、新基建、新科技、新消費和新文化等領(lǐng)域，儲備了獨特的資源及能力優(yōu)勢。"

另外，一度重視財務(wù)穩(wěn)健的萬通發(fā)展，賬面有充足的"彈藥"。

4月22日，東北證券發(fā)布研報稱，萬通發(fā)展現(xiàn)金流明顯向好，貨幣資金充足；多元生態(tài)助力戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，三大領(lǐng)域閉環(huán)價值變現(xiàn)；財務(wù)穩(wěn)健安全墊充足，二次回購彰顯信心。

但這些并不能完全消除市場人士的擔(dān)憂。除了多變的戰(zhàn)略，不穩(wěn)定的控股權(quán)也為公司如今處境埋下伏筆。

在萬通發(fā)展借殼上市之初，創(chuàng)始人馮侖施展資本運作的手段，從嘉華東方手中奪得控制權(quán)；10年后，嘉華東方卷土重來，董事長王憶會成為公司實際控制人，并迫使馮侖徹底退出。

這期間，萬通發(fā)展的董事長多次變更。

而今雙方的博弈似乎仍在繼續(xù)。今年3月有媒體報道，公司控股股東嘉華東方被公安部門立案偵查，原因與涉嫌高利轉(zhuǎn)貸有關(guān)，涉案資金規(guī)模達數(shù)億元級別，屬特大案件。

3月23日，萬通發(fā)展全天停牌并發(fā)布公告稱，未收到公安部門立案偵查的任何通知文件。媒體報道所涉及的控股股東相關(guān)借款合同糾紛等事項與上市公司無直接關(guān)系，不會對上市公司控制權(quán)產(chǎn)生影響。

另外，從質(zhì)押頻率來看，控股股東目前面臨一定的資金壓力。Wind數(shù)據(jù)顯示，嘉華東方控股股權(quán)質(zhì)押率高達100%，二股東萬通投資股權(quán)質(zhì)押率達到66.17%，合計占總股本的48.6%。

為了安撫投資者，萬通發(fā)展啟動了回購。

截至今年3月末，萬通發(fā)展已耗資2.32億元回購3528.8萬股，占公司總股本的1.7%。在其刺激下，公司股價企穩(wěn)回升。4月23日，萬通發(fā)展報收7.69元/股，市值158億元，滾動市盈率高達311倍。

針對公司發(fā)展中遇到的一系列問題，《投資者網(wǎng)》近期致電致函公司證券部，等待一周后仍未獲答復(fù)。

關(guān)鍵詞： 凈利 下滑 八成 多次