首輪集中供地，融創(chuàng)大殺四方，今年前5月，其在公開(kāi)市場(chǎng)的拿地金額已經(jīng)超過(guò)900億元。廣州市場(chǎng)也不例外，去年，僅拍下一宗宅地的融創(chuàng)，在廣州首輪集中供地中，一口氣拿下3宗。相比之下，其他頭部房企在本輪土拍中顯得十分低調(diào)。

據(jù)時(shí)代財(cái)經(jīng)統(tǒng)計(jì)，4月27-28日，廣州成功賣(mài)出42宗涉宅地塊，其中由TOP10房企拿下的地塊僅有7宗，分別落袋融創(chuàng)、招商、華潤(rùn)和碧桂園，總體占比不到16.67%。

最近5年，廣州涉宅地塊的推出有所增加，但頭部房企的拿地比例卻在下滑。2016年，廣州合計(jì)出讓31宗涉宅地塊，其中由TOP10房企斬獲的地塊高達(dá)15宗之多，占比達(dá)48.39%，而2020年這一數(shù)字下降到16.5%。

在利潤(rùn)承壓的市場(chǎng)環(huán)境下，縮小公開(kāi)市場(chǎng)拿地的比例，在近幾年似乎已經(jīng)成為頭部們的共識(shí)。實(shí)際上，公開(kāi)市場(chǎng)拿地不是頭部們的唯一選擇，較早進(jìn)入舊改或收并購(gòu)領(lǐng)域的房企，相關(guān)項(xiàng)目甚至已經(jīng)開(kāi)始產(chǎn)生“反哺”。

萬(wàn)科、碧桂園“孵化”廣州核心地塊

在公開(kāi)市場(chǎng)“打盹”，并不意味著頭部房企們放棄了廣州。

近日，兩則信息受到市場(chǎng)關(guān)注。一是廣州住建局對(duì)番禺區(qū)2021年第四批“三舊”改造地塊標(biāo)圖建庫(kù)動(dòng)態(tài)調(diào)整成果進(jìn)行批前公示，大石舊改項(xiàng)目赫然在列；二是碧桂園與廣州地鐵就荔灣區(qū)白鵝潭樞紐綜合體項(xiàng)目展開(kāi)進(jìn)一步合作會(huì)談。

這兩個(gè)地處廣州相對(duì)核心位置的項(xiàng)目，實(shí)際上，分別由萬(wàn)科和碧桂園在2017年收購(gòu)而來(lái)。

天眼查顯示，番禺大石舊改項(xiàng)目原本由廣州本地知名房企頤和地產(chǎn)全資持有，該房企陷入財(cái)務(wù)困頓后，于2017年1月將項(xiàng)目公司55%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給萬(wàn)科持股60%的廣州啟佑房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司。

經(jīng)過(guò)4年多的“孵化”，該項(xiàng)目終于走到了“標(biāo)圖建庫(kù)”這一步。值得一提的是，“標(biāo)圖建庫(kù)”是廣州舊改項(xiàng)目啟動(dòng)改造的第一步，通過(guò)對(duì)比歷史影像圖、土地利用現(xiàn)狀圖、土地利用規(guī)劃圖等條件確認(rèn)符合納入“標(biāo)圖建庫(kù)”的用地，并建立“三舊”監(jiān)管數(shù)據(jù)庫(kù)。

相比番禺大石舊改項(xiàng)目，向來(lái)偏愛(ài)郊區(qū)的碧桂園，拿下的荔灣白鵝潭樞紐綜合體項(xiàng)目位置更為核心，屬于廣州老城區(qū)范圍。

該項(xiàng)目的前身為香港房企恒基兆業(yè)的“芳村立交項(xiàng)目”。2017年3月，碧桂園以17.27億元的價(jià)格將其收購(gòu)。根據(jù)媒體報(bào)道，這個(gè)項(xiàng)目由恒基兆業(yè)在上世紀(jì)90年代獲得，占地面積將近20萬(wàn)平方米，原計(jì)劃建為住宅、商業(yè)混合項(xiàng)目。不過(guò)，由于拆遷進(jìn)度緩慢，直到轉(zhuǎn)手他人時(shí)還未完成拆遷工作。

時(shí)移勢(shì)遷，隨著荔灣區(qū)的發(fā)展規(guī)劃逐步清晰，這個(gè)項(xiàng)目所在的白鵝潭片區(qū)，被規(guī)劃為對(duì)標(biāo)珠江新城的商務(wù)區(qū)，而碧桂園項(xiàng)目則占據(jù)了白鵝潭商務(wù)區(qū)最為核心的位置。

頭部房企不愛(ài)拍地，偏愛(ài)收購(gòu)和舊改

實(shí)際上，這兩個(gè)項(xiàng)目的背后，是頭部房企掀起收并購(gòu)浪潮的大環(huán)境。

根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院，2017年，境內(nèi)房地產(chǎn)收并購(gòu)規(guī)模創(chuàng)下歷史的最高值，產(chǎn)生的并購(gòu)交易高達(dá)346宗，交易金額高達(dá)5232億元；2018-2020年，這兩項(xiàng)數(shù)據(jù)分別是：253宗和2909億元、333宗和2961億元、257宗和2338.1億元。

中國(guó)指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，頭部房企始終是收并購(gòu)市場(chǎng)中一股支撐的力量。2018年TOP30企業(yè)參與的收并購(gòu)事件占比約28.1%，貢獻(xiàn)了約41.9%的交易金額，其中以當(dāng)年的頭部房企融創(chuàng)、華夏幸福、陽(yáng)光城和萬(wàn)科最為活躍；2020年，TOP100房企的收并購(gòu)占比為32.5%，其中碧桂園、招商等頭部房企又尤為熱切。

與收并購(gòu)的大背景交錯(cuò)出現(xiàn)的，是廣州市自2017年以來(lái)對(duì)城市更新的強(qiáng)力推動(dòng)，由此房企開(kāi)始謀求在廣州布局舊改市場(chǎng)。目前，廣州主要是城中村改造允許社會(huì)資金參與，這也是房企在廣州做舊改的主要方向，而2021-2030年，廣州將對(duì)約400條城中村進(jìn)行改造。

雖然相比公開(kāi)市場(chǎng)拿地，收并購(gòu)和舊改項(xiàng)目入市的時(shí)間更長(zhǎng)，但規(guī)模龐大且成本更低，也使得它們成為頭部房企們補(bǔ)充土地儲(chǔ)備的主要途徑之一。

根據(jù)時(shí)代財(cái)經(jīng)的統(tǒng)計(jì)，2016年以來(lái)，廣州對(duì)涉宅地塊的供應(yīng)逐年增加，但TOP10房企拿地的占比反而是逐年下降。2020年，廣州成交了85宗涉宅地塊，其中僅有14宗落入TOP10房企之手，且主要是保利、中海等央企。

以萬(wàn)科和碧桂園為例，2016年，萬(wàn)科在廣州拿地?cái)?shù)量為3宗，碧桂園為2宗；2017年，萬(wàn)科拿地3宗，碧桂園7宗。此后，這兩家房企縮減開(kāi)支，2018-2020年，萬(wàn)科通過(guò)公開(kāi)市場(chǎng)拿下的宅地僅2宗，而碧桂園則是4宗。

然而，從克而瑞的廣州權(quán)益銷(xiāo)售排行榜來(lái)看，這兩家房企的市場(chǎng)份額不減反增，規(guī)模也始終在廣州市場(chǎng)的TOP5里浮動(dòng)。

實(shí)際上，近幾年萬(wàn)科在廣州的土地儲(chǔ)備主要由收購(gòu)和舊改項(xiàng)目轉(zhuǎn)化而來(lái)。根據(jù)廣州房天下，目前萬(wàn)科在售和即將入市的8個(gè)住宅項(xiàng)目中，有4個(gè)屬于并購(gòu)或舊改項(xiàng)目，主要來(lái)自黃埔、白云舊改以及2017年收購(gòu)的廣信資產(chǎn)包。

而碧桂園方面，曾于2018年成立直屬集團(tuán)總部的區(qū)域平臺(tái)廣恒指揮部，與當(dāng)時(shí)的廣清區(qū)域并列，主要從事收并購(gòu)和城市更新的業(yè)務(wù)。直到2020年并入廣清區(qū)域，廣恒指揮部已下轄15個(gè)項(xiàng)目，包括芳村恒基項(xiàng)目、向廣物收購(gòu)的白鵝潭國(guó)際金融中心、廣州天河區(qū)·金融城兩個(gè)超高層項(xiàng)目等。

時(shí)代財(cái)經(jīng)獲悉，盡管廣恒指揮部已不復(fù)存在，但相關(guān)業(yè)務(wù)仍由廣清區(qū)域繼續(xù)承擔(dān)，目前碧桂園已在廣州介入了至少3個(gè)城中村改造項(xiàng)目，其中位于番禺的南浦村舊改項(xiàng)目實(shí)施方案已獲得番禺區(qū)城市更新局的批復(fù)。

實(shí)際上，不止萬(wàn)科和碧桂園，包括恒大、融創(chuàng)、保利和華潤(rùn)等頭部房企，都對(duì)廣州的收并購(gòu)或舊改項(xiàng)目表現(xiàn)出了濃厚的興趣。

以華潤(rùn)為例，去年位于廣州增城的“巨無(wú)霸”新塘立交項(xiàng)目，曾一度傳言萬(wàn)科和保利在互相角力，最后卻由華潤(rùn)置地入股，令市場(chǎng)頗為意外。時(shí)代財(cái)經(jīng)獲悉，華潤(rùn)置地對(duì)于廣州市場(chǎng)的興趣遠(yuǎn)不止于此，其在廣州多個(gè)區(qū)域參與收購(gòu)或舊改項(xiàng)目，分布于黃埔、白云、南沙、天河和花都，其中尤以天河賽馬場(chǎng)項(xiàng)目最為搶眼。

關(guān)鍵詞： 廣州 樓市 變局 頭部