來(lái)源：《投資者網(wǎng)》謝瑩潔

新年伊始，A股迎來(lái)開(kāi)門(mén)紅，多個(gè)板塊開(kāi)始觸底反彈。

而這一切似乎都與天津廣宇發(fā)展股份有限公司（下稱(chēng)"廣宇發(fā)展",000537.SZ）無(wú)關(guān)。年初至今，該股已累計(jì)下滑8%。若將時(shí)間拉長(zhǎng)至近三年以來(lái)，公司股價(jià)在二級(jí)市場(chǎng)上已累計(jì)下滑52%，明顯跑輸行業(yè)下滑26%的幅度，這究竟為何？

2020年第一季度至第三季度，廣宇發(fā)展歸母凈利潤(rùn)分別下滑6.7%、13.74%、41.5%；存貨、預(yù)付款、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金凈流量等指標(biāo)均在暴露企業(yè)去化慢等問(wèn)題。

尤其是正當(dāng)公司密集拿地準(zhǔn)備彎道超車(chē)之時(shí)，房地產(chǎn)"三條紅線"的警鐘也開(kāi)始響起。

瘋狂拿地設(shè)立新公司

2020年下半年以來(lái)，廣宇發(fā)展一改往日緩慢的拿地步調(diào)，加快了企業(yè)拿地的步伐。

6月，公司舉牌108輪，7.04億元摘下四川宜賓宅地；8月，以最高限制地價(jià)12.92億元，奪得廣州市南沙區(qū)地塊，同時(shí)耗資36.2億元在天津拿下了一宗大體量地塊；11月，以19.61億元競(jìng)得三亞、重慶地塊。進(jìn)入年底，拿地、成立新公司的節(jié)奏更是緊鑼密鼓。

2020年12月，公司以16.6億元競(jìng)得汕頭市龍湖區(qū)土地；4.7億元競(jìng)得青島市黃島區(qū)地塊；4.15億元競(jìng)得重慶一宗地塊；今年1月，廣宇發(fā)展繼續(xù)挺近宜賓，10億元競(jìng)得敘州區(qū)一宗地塊。

除拿地之外，廣宇發(fā)展還耗資6.58億元收購(gòu)了平潭鼎新旗下四家地產(chǎn)子公司，并因此獲得了面積8.35萬(wàn)平方米的4宗住宅商服用地；最近，廣宇發(fā)展注冊(cè)成立了三亞中綠園公司、青島中綠園公司、汕頭中綠園公司，分管各地的相關(guān)土地開(kāi)發(fā)建設(shè)。

若對(duì)比2019年數(shù)據(jù)，不難發(fā)現(xiàn)陷入現(xiàn)金流壓力的廣宇發(fā)展，當(dāng)年新增土地儲(chǔ)備的土地總價(jià)款僅有5.05億元。

轉(zhuǎn)折點(diǎn)出現(xiàn)在2020年，國(guó)家電網(wǎng)公開(kāi)表達(dá)了"退房"決心。2020年11月19日，廣宇發(fā)展一則收購(gòu)顯示，經(jīng)國(guó)資監(jiān)管部門(mén)批準(zhǔn)，決定將國(guó)家電網(wǎng)持有的魯能集團(tuán)100%股權(quán)無(wú)償劃轉(zhuǎn)至中國(guó)綠發(fā)。收購(gòu)后，中國(guó)綠發(fā)直接持有魯能集團(tuán)100%股權(quán)，并通過(guò)魯能集團(tuán)間接持有廣宇發(fā)展14.18億股股份（占廣宇發(fā)展總股本的76.13%）。

企查查資料顯示，中國(guó)綠發(fā)成立于1988年，實(shí)際控制人為國(guó)資委，經(jīng)營(yíng)范圍包括投資及投資管理、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、酒店管理、物業(yè)管理等。

也就是說(shuō)，易主后的魯能集團(tuán)仍為廣宇發(fā)展的控股股東，并以更大的力度為之"輸血"。

大股東275億財(cái)務(wù)資助

去年第四季度以來(lái)，廣宇發(fā)展獲得大股東的財(cái)務(wù)資助相比以往更為頻繁。

10月末，魯能集團(tuán)擬向廣宇東莞子公司提供3000萬(wàn)元財(cái)務(wù)資助；11月再給該子公司提供11.02億元，同時(shí)提供30億元給廣宇發(fā)展；12月魯能集團(tuán)合計(jì)提供50億元財(cái)務(wù)資助；進(jìn)入2021年新年又向公司提供10億元。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2019年以來(lái)，魯能集團(tuán)為廣宇發(fā)展及其子公司一共提供了20多項(xiàng)財(cái)務(wù)資助，年利率大多為5.5%，涉及金額約275億元。

實(shí)際上，控股股東頻頻"輸血"背后，是廣宇發(fā)展面臨的資金鏈危機(jī)。

截至2020年三季度末，公司貨幣資金為62億元，公司短期借款和一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債為95億元、62億元，現(xiàn)金短債比約0.45，資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到78.5%。

值得一提的是，廣宇發(fā)展對(duì)母公司的依賴程度不僅表現(xiàn)在資金方面。

《投資者網(wǎng)》梳理上市公司近幾年財(cái)報(bào)發(fā)現(xiàn)，從魯能集團(tuán)注入的重慶魯能、北京順義新城建設(shè)、天津魯能泰山、山東魯能亙富等，每期基本都貢獻(xiàn)了約90%的凈利潤(rùn)。而無(wú)論魯能集團(tuán)如何傾囊相助，廣宇發(fā)展的實(shí)際效果卻不盡人意。

2016年、2017年，魯能相關(guān)資產(chǎn)剛注入時(shí)，廣宇發(fā)展?fàn)I收、凈利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)三位數(shù)增長(zhǎng)，之后業(yè)績(jī)?cè)鏊俨粩喾啪彙?019年，其營(yíng)收為230億元，同比下降15%；歸母凈利潤(rùn)為31.42億元，同比增長(zhǎng)25.57%。

2020年前三季度，公司營(yíng)收為137.4億元，同比增長(zhǎng)5%；歸母凈利潤(rùn)19.1億元，同比下降22.35%。

此外，繼2019年公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金凈流量?jī)袅鞒?7.88億元之后，2020年前三季度再次凈流出24.27億元。

據(jù)2020年三季報(bào)，公司銷(xiāo)售毛利率為29%，相比2019年同期減少12.5個(gè)百分點(diǎn)；凈利率為14%，同比減少4.8個(gè)百分點(diǎn)；凈資產(chǎn)收益率（加權(quán)）為13.2%，同比減少7.6個(gè)百分點(diǎn)。

四年賣(mài)房去化率僅80%

自顧不暇之時(shí)，廣宇發(fā)展還不得不為子公司等提供擔(dān)保。

天眼查數(shù)據(jù)顯示，公司2020年有31條擔(dān)保信息，去年前三季度73.5億元擔(dān)保額度中，有47億元為關(guān)聯(lián)擔(dān)保，占凈資產(chǎn)31.2%。

這無(wú)疑將使其面臨更大的掣肘。

2020年，有關(guān)部門(mén)出臺(tái)政策收緊房地產(chǎn)融資，設(shè)置行業(yè)"三條紅線"將房地產(chǎn)企業(yè)分為四檔，并根據(jù)房企所處檔位控制其有息負(fù)債規(guī)模的增勢(shì)。

所謂"三條紅線"，一是剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%，二是凈負(fù)債率大于100%，三是現(xiàn)金短債比小于1倍。廣宇發(fā)展全部觸及。

高負(fù)債增加往往意味著高周轉(zhuǎn)，即激進(jìn)擴(kuò)張下，銷(xiāo)售規(guī)模快速增長(zhǎng)。但廣宇發(fā)展并非如此，2017年至2019年，公司預(yù)收賬款分別為330.99億元、330.09億元和208.14億元，不斷下滑。

2020年前三季度，其合同負(fù)債（根據(jù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，預(yù)收賬款調(diào)整至合同負(fù)債）為139億元，相當(dāng)于2019年同期的一半。

銷(xiāo)售的乏力，或許源于廣宇發(fā)展去化率較慢。2017年至2019年，該公司的存貨周轉(zhuǎn)率分別為0.43、0.31、0.25，呈現(xiàn)不斷下探的趨勢(shì)。而2020年前三季度，其存貨周轉(zhuǎn)率也僅為0.18。

上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦分析認(rèn)為，過(guò)去幾年，有些城市處于市場(chǎng)調(diào)控之中。廣宇發(fā)展大部分項(xiàng)目都在重慶、四川和北京等城市，其市場(chǎng)受到政策方面的影響，進(jìn)而影響到了它的銷(xiāo)售。這可能是造成其重組后業(yè)績(jī)沒(méi)有持續(xù)發(fā)力的一個(gè)原因。

以位于重慶渝北區(qū)的魯能星城十三街區(qū)項(xiàng)目為例，該項(xiàng)目早于2016年12月就已竣工，截至2020年上半年末，該項(xiàng)目去化率為74%。

同樣在2016年、2017年竣工的還有南渝星城、魯能城中央公館一期、魯能城二三期和九龍花園，上述項(xiàng)目相應(yīng)去化率為78%、80%、78%和77%。

從最近拿地的擴(kuò)張動(dòng)作來(lái)看，廣宇發(fā)展不再固守西南地區(qū)，而是開(kāi)始挺進(jìn)粵港澳大灣區(qū)，并將觸角伸至青島等地。為了擴(kuò)張，控股股東仍在想方設(shè)法提供資金援助。

而當(dāng)下的問(wèn)題在于，受"三條紅線"約束下，廣宇發(fā)展的有息負(fù)債難以繼續(xù)增加，屆時(shí)若去化率再難提升，母公司也是有心無(wú)力。那么，下一步，公司將采取何種有效戰(zhàn)略應(yīng)對(duì)業(yè)績(jī)?cè)鏊傧禄内厔?shì)呢？

《投資者網(wǎng)》近期就相關(guān)問(wèn)題致電致函公司方面，等待一周仍未獲相關(guān)回復(fù)。（思維財(cái)經(jīng)出品）

關(guān)鍵詞： 廣宇發(fā)展