在三道紅線、集中供地、監(jiān)管擴(kuò)容、信貸額收緊等硬核政策疊加之下，2021年被視為房地產(chǎn)行業(yè)的“金融管控年”。

憑借膽量和高杠桿即可笑傲江湖的時(shí)代一去不返，新形勢(shì)下，在發(fā)展與風(fēng)險(xiǎn)、資產(chǎn)與負(fù)債之間謹(jǐn)慎尋求平衡，成為房企穩(wěn)健長(zhǎng)久經(jīng)營(yíng)之道。在近期密集發(fā)布的房企中期業(yè)績(jī)單中，可以窺見品牌房企對(duì)穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)策略的重視。

8月20日，榮盛發(fā)展發(fā)布2021年半年報(bào)，上半年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入342.23億元，同比增長(zhǎng)30.85%；上半年，公司簽訂商品房銷售合同面積516.71萬平方米，同比增長(zhǎng)19.00%；合同金額599.22億元，同比增長(zhǎng)24.26%，完成年度簽約計(jì)劃的46.09%。

在數(shù)十家房企中報(bào)預(yù)虧、預(yù)減的背景下，榮盛發(fā)展實(shí)現(xiàn)上半年經(jīng)營(yíng)的持續(xù)穩(wěn)步增長(zhǎng)。

主動(dòng)調(diào)節(jié)奏

世間萬物其實(shí)都是相通的，精美的事物總能表現(xiàn)出共性，比如音樂的節(jié)奏顯而易見，而數(shù)學(xué)定律在科學(xué)家眼中同樣呈現(xiàn)出動(dòng)人的節(jié)奏。

企業(yè)經(jīng)營(yíng)也不例外，一家優(yōu)秀的企業(yè)之所以優(yōu)秀，它一定是在看似千篇一律的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)之中找到自己獨(dú)特節(jié)奏的思考者。

房企的基本盤就是其開工、開盤及銷售的組織能力，而這些數(shù)字，也將直觀地呈現(xiàn)在企業(yè)報(bào)表中。開工、開盤、銷售，聽起來都是再普通不過的基本操作，然而操作技巧的不同，卻能導(dǎo)致懸殊的結(jié)果。

例如，今年3月，某房企交出了上市十余年來最差的一份成績(jī)單——營(yíng)收利潤(rùn)雙雙大跌，由此引發(fā)股債雙殺慘劇，遭多家國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)下調(diào)評(píng)級(jí)。其直接原因就是，公司多個(gè)項(xiàng)目交付延遲，未達(dá)到確認(rèn)收入條件，被從年報(bào)中剔除。業(yè)內(nèi)對(duì)此的解讀，多集中于該公司對(duì)于經(jīng)營(yíng)節(jié)奏把握的失控。

榮盛發(fā)展則試圖去主動(dòng)調(diào)整節(jié)奏。

2021年，榮盛發(fā)展推盤和銷售的節(jié)奏與以往相比，表現(xiàn)出了明顯的不同。往年，榮盛發(fā)展的銷售大多數(shù)集中在第四季度，而今年上半年就有三個(gè)月單月銷售額破百億，從而使得上半年計(jì)劃完成率同比提高了6.23個(gè)百分點(diǎn)。

主動(dòng)的節(jié)奏控制換來的是符合預(yù)期的業(yè)績(jī)表現(xiàn)。

上半年，榮盛發(fā)展簽訂商品房銷售合同面積516.71萬平方米，同比增長(zhǎng)19.00%；合同金額599.22億元，同比增長(zhǎng)24.26%，完成年度簽約計(jì)劃的46.09%。結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目面積331.54萬平方米，同比上升56.28%；結(jié)算收入315.78億元，同比增長(zhǎng)39.48%。

從銷售額來分析，同比24.26%的增速，在今年略顯低迷的行業(yè)背景下，屬于Top50房企中的佼佼者。從榮盛發(fā)展自身來看，其2020年上半年銷售額同比增速約為3.54%，2019年上半年銷售額同比增速約為16.16%，2021年中報(bào)銷售業(yè)績(jī)是近三年中最為亮眼的。

堅(jiān)決降桿桿

隨著房地產(chǎn)行業(yè)步入金融管控年，規(guī)模已經(jīng)不再是評(píng)判房企實(shí)力的主要標(biāo)準(zhǔn)，現(xiàn)金流如何、負(fù)債率是否足夠低、防范金融風(fēng)險(xiǎn)的堤壩是否足夠?qū)?，這些變得更為重要。

新形勢(shì)下，榮盛發(fā)展的決策簡(jiǎn)單而堅(jiān)決，那就是——降杠桿。

上半年，榮盛發(fā)展謹(jǐn)慎控制投資力度，加強(qiáng)對(duì)庫(kù)存資源的銷售力度，加大回款力度，提前做好各項(xiàng)債務(wù)的還款計(jì)劃。

最終，較好的銷售回款和融資，使得榮盛發(fā)展的現(xiàn)金流狀況得到極大改善，公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~12.47億元，連續(xù)四年及一期持續(xù)為正。

 “三條紅線”是時(shí)下考量房企財(cái)務(wù)健康狀況的硬指標(biāo)，截至2021年6月30日，榮盛發(fā)展兩條達(dá)標(biāo)，一條接近達(dá)標(biāo)：現(xiàn)金短債比為1.16，達(dá)到監(jiān)管要求的大于1倍；凈負(fù)債率66.5%，遠(yuǎn)低于監(jiān)管要求的低于100%；剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率為70.81%，接近監(jiān)管要求的 70%。對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士分析稱，榮盛發(fā)展全年有望實(shí)現(xiàn)三條線轉(zhuǎn)綠。

保證去化前提下拿地

在行業(yè)發(fā)展倚仗高杠桿加持的年代，資本市場(chǎng)給予房企估值的一個(gè)重要依據(jù)，就是其土地儲(chǔ)備量。但在金融深度管控的當(dāng)下，如果一家房企的高土地儲(chǔ)備是以高杠桿為代價(jià)，去化能力卻較弱，反倒可能成為引爆企業(yè)危機(jī)的導(dǎo)火索。

這從房企對(duì)待拿地的謹(jǐn)慎態(tài)度上，也可以得到印證。

在“三道紅線”政策的約束下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購(gòu)置土地的行為更加審慎，根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)，2021年上半年，全國(guó)300城住宅用地推出5.0億平方米，同比下降9.5%；成交4.2億平方米，同比下降10.6%?！?/p>

因此，考量一家企業(yè)的土地儲(chǔ)備情況，必須從儲(chǔ)備量、儲(chǔ)備結(jié)構(gòu)及去化能力等方面綜合考慮。

報(bào)告期內(nèi)，榮盛發(fā)展先后在京津冀、長(zhǎng)三角、中西部、珠三角區(qū)域的16個(gè)城市獲得土地28宗，計(jì)容建筑面積302.86萬平方米，購(gòu)地金額123.4億元。

其聚焦優(yōu)勢(shì)城市，維護(hù)市場(chǎng)地位的意圖明顯，僅長(zhǎng)三角、珠三角的投資金額就達(dá)90.36億元，占上半年整體拿地投資金額的73.23%，在杭州、徐州、蕪湖、廣州等土儲(chǔ)較少的城市積極補(bǔ)充土地儲(chǔ)備。

截至報(bào)告期末，榮盛發(fā)展土地儲(chǔ)備建筑面積3741.25萬平方米，與2020年12月末的3835.98萬平方米相比，下降了約2.47%。也就是說，榮盛發(fā)展拿地并不少，但前提是保證它的去化能力更高。

對(duì)此，分析人士指出，榮盛發(fā)展在土地儲(chǔ)備的加強(qiáng)上走得極其謹(jǐn)慎，不僅考慮發(fā)展的需要，更考慮項(xiàng)目的完成效率、資金的周轉(zhuǎn)率，努力尋求平衡。與此同時(shí)，在土地儲(chǔ)備結(jié)構(gòu)上著力于布局合理性的加強(qiáng)，城市量級(jí)在提高，從京津冀的舊有優(yōu)勢(shì)布局出發(fā)，著力發(fā)展長(zhǎng)三角、中西部、珠三角等新的布局，為今后的增長(zhǎng)打下基礎(chǔ)。

在攪動(dòng)行業(yè)激蕩的風(fēng)浪漸趨平穩(wěn)之后，那些執(zhí)著于企業(yè)經(jīng)營(yíng)之道的技術(shù)流派終將成為走得最遠(yuǎn)的企業(yè)。

關(guān)鍵詞： 榮盛 發(fā)展 金融 管控