幾個(gè)月前，萬(wàn)達(dá)商管籌備赴港上市的消息傳得沸沸揚(yáng)揚(yáng)，各種猜測(cè)和傳言真假難辨。直到最近，所有猜測(cè)和傳言都有了答案。

8月30日，中國(guó)證監(jiān)會(huì)官網(wǎng)信息顯示，珠海萬(wàn)達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)股份有限公司已在8月20日遞交《境外首次公開(kāi)發(fā)行股份（包括普通股、優(yōu)先股等各類(lèi)股票及股票派生的形式）審批》材料，進(jìn)度跟蹤狀態(tài)在8月26日變更為“補(bǔ)正通知”。

若一切順利，萬(wàn)達(dá)商管很快就能以“珠海萬(wàn)達(dá)商管”為主體，正式開(kāi)啟在港股的IPO程序。而在此之前，市場(chǎng)中早有消息稱(chēng)，珠海國(guó)資委及亞洲私募股權(quán)公司PAG已入局萬(wàn)達(dá)商管，上市前總?cè)谫Y額高達(dá)約60億美元。

懸在王健林心頭的一塊巨石終于就要安全落地了。回想四年前王健林決定甩賣(mài)資產(chǎn)時(shí)，一度有聲音認(rèn)為“屬于萬(wàn)達(dá)的時(shí)代過(guò)去了”，但四年后的今天，萬(wàn)達(dá)商管以新的面貌再次站到臺(tái)前，外界意識(shí)到，萬(wàn)達(dá)商管的新時(shí)代要來(lái)了。

等待中完成輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型

重回資本市場(chǎng)的時(shí)刻，萬(wàn)達(dá)商管已經(jīng)等了六年。

王健林第一次將萬(wàn)達(dá)商業(yè)板塊推上資本市場(chǎng)還是在2014年年底。彼時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式尚未獲得行業(yè)及市場(chǎng)的高度認(rèn)可，萬(wàn)達(dá)商業(yè)雖成功登陸港股。

面對(duì)萬(wàn)達(dá)商業(yè)的估值偏低，一心看好商業(yè)領(lǐng)域的王健林不甘就此認(rèn)命，他做出一個(gè)大膽的決定：萬(wàn)達(dá)商業(yè)要回歸A股。

一紙對(duì)賭協(xié)議體現(xiàn)出王健林回A的決心。為順利從港股退市轉(zhuǎn)戰(zhàn)A股，萬(wàn)達(dá)商業(yè)向股東們作出承諾，將在2018年8月31日之前完成在A股的上市，若在規(guī)定期限內(nèi)萬(wàn)達(dá)未能晚上在A股的上市，那么萬(wàn)達(dá)將回購(gòu)全部股份，并向海外及境內(nèi)投資者分別支付12%和10%的利息。

然而，在A股等待的日子尤其漫長(zhǎng)。2015年9月萬(wàn)達(dá)商業(yè)就遞交了招股書(shū)，六年來(lái)，其排隊(duì)名次進(jìn)進(jìn)退退，幾度排入前五位，又幾度從隊(duì)伍前端掉下。但即便這樣，王健林都沒(méi)有輕易放棄回A。

不過(guò)，萬(wàn)達(dá)并非漫無(wú)目的地等待，而是在等待中思考未來(lái)的方向。2016下半年起，全國(guó)刮起調(diào)控之風(fēng)，除了一二線(xiàn)城市之外，許多三四線(xiàn)城市也陸續(xù)加入樓市調(diào)控的隊(duì)伍。不僅如此，銀監(jiān)會(huì)收緊房市融資渠，公司債、地產(chǎn)債券發(fā)行受阻，房企融資艱難。

嚴(yán)厲的監(jiān)管之下，習(xí)慣于用杠桿撬動(dòng)規(guī)模的房企不得不走上“去杠桿”的道路，負(fù)重前行的萬(wàn)達(dá)亦不例外。2017年初，萬(wàn)達(dá)宣布全面實(shí)施“輕資產(chǎn)”戰(zhàn)略，而王健林“輕資產(chǎn)”戰(zhàn)略的第一步，就是回籠資金降負(fù)債。

2017年7月，萬(wàn)達(dá)將13個(gè)文旅項(xiàng)目和77家城市酒店的股權(quán)分別出售給融創(chuàng)及富力。緊接著，萬(wàn)達(dá)又?jǐn)?shù)次拋售海外資產(chǎn)回籠資金，一年多的時(shí)間里，萬(wàn)達(dá)便清償了2158億元債務(wù)。

卸下包袱，萬(wàn)達(dá)得以輕裝上陣。王健林甩出“王牌”，他將原來(lái)的萬(wàn)達(dá)商業(yè)更名萬(wàn)達(dá)商管，使其成為一個(gè)純粹的商業(yè)物業(yè)持有和運(yùn)營(yíng)管理商，徹底“輕資產(chǎn)化”。即萬(wàn)達(dá)不出項(xiàng)目的投資資金，只輸出品牌，和負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)、建設(shè)與運(yùn)營(yíng)，并分得收益。

王健林指出，將來(lái)商管就是收租金，利潤(rùn)每年兩位數(shù)增長(zhǎng)，在此基礎(chǔ)上，再通過(guò)線(xiàn)上線(xiàn)下融合做一些東西出來(lái)，這樣公司市場(chǎng)估值會(huì)更高，商管也將成為萬(wàn)達(dá)集團(tuán)旗下的核心企業(yè)。

就在2018年，王健林如愿。他拉來(lái)新的“盟友”，騰訊作為主發(fā)起方，聯(lián)合蘇寧、京東、融創(chuàng)與萬(wàn)達(dá)商業(yè)在北京簽訂戰(zhàn)略投資協(xié)議，計(jì)劃投資約340億元人民幣，收購(gòu)萬(wàn)達(dá)商業(yè)香港H股退市時(shí)引入的投資人持有的約14%股份，“萬(wàn)達(dá)商業(yè)”正式更名“萬(wàn)達(dá)商管”。

新股東的加入對(duì)于萬(wàn)達(dá)商管的意義非同一般，不僅化解了王健林的對(duì)賭協(xié)議危機(jī)，還為萬(wàn)達(dá)商管輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型提供了更大的想象空間。有地產(chǎn)分析師認(rèn)為，類(lèi)似互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)的入股，有助于萬(wàn)達(dá)后續(xù)商業(yè)管理業(yè)務(wù)的快速發(fā)展，也有助于萬(wàn)達(dá)商業(yè)資源的輸出。

此后，萬(wàn)達(dá)加快輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型道路。2019年萬(wàn)達(dá)年會(huì)上，王健林高調(diào)發(fā)言，稱(chēng)未來(lái)萬(wàn)達(dá)商管將不再持有一平米房地產(chǎn)。業(yè)界將這一發(fā)言理解為萬(wàn)達(dá)不再持有一平米房地產(chǎn)，但事實(shí)上，這句話(huà)的背后是萬(wàn)達(dá)商管的去地產(chǎn)化。

2020年初，萬(wàn)達(dá)商管完成房地產(chǎn)業(yè)務(wù)剝離，萬(wàn)達(dá)商管剩余的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)全部交由新成立的萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)集團(tuán)負(fù)責(zé)，而萬(wàn)達(dá)商管成為真正意義上的商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理企業(yè)。2020年9月，萬(wàn)達(dá)商管集團(tuán)宣布，從2021年開(kāi)始，萬(wàn)達(dá)商管不再發(fā)展“重資產(chǎn)”，即不再投資持有萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)物業(yè)，全面實(shí)施“輕資產(chǎn)”戰(zhàn)略。

今年，萬(wàn)達(dá)于珠海成立珠海萬(wàn)達(dá)商管，法定代表人齊界，注冊(cè)資本1億元，由銀川萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)商業(yè)發(fā)展有限公司、大連萬(wàn)達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)股份有限公司共同持股。這意味著，萬(wàn)達(dá)商管正式踏上新的征程。

國(guó)資入場(chǎng)，萬(wàn)達(dá)翻開(kāi)新篇章

對(duì)于萬(wàn)達(dá)商管赴港IPO一事，外界并不感到意外，或者說(shuō)，今年以來(lái)不時(shí)出現(xiàn)的蛛絲馬跡早就為萬(wàn)達(dá)商管赴港做了劇透。

3月24日，大連萬(wàn)達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)股份有限公司公告，宣布從排隊(duì)近六年之久的A股IPO隊(duì)伍中撤退。隨后，萬(wàn)達(dá)商管就迎來(lái)一波大規(guī)模的重組和調(diào)整。

首先，其成功獲得國(guó)資的入股，與珠海市政府簽署協(xié)議，將重組后的萬(wàn)達(dá)輕資產(chǎn)商管公司落戶(hù)珠海橫琴，同時(shí)珠海國(guó)資委出資30億元戰(zhàn)投入股萬(wàn)達(dá)輕資產(chǎn)商管公司。萬(wàn)達(dá)方面透露，新成立的輕資產(chǎn)商管公司將全面負(fù)責(zé)所有萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)管理。

王健林用實(shí)際行動(dòng)回應(yīng)了外界的質(zhì)疑。當(dāng)下房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)下滑、去化壓力陡增，且房企融資不暢，千億房企“爆雷”事件履有發(fā)生，從福晟到泰禾再到藍(lán)光，它們倒下的原因，無(wú)不與財(cái)務(wù)天平失衡有關(guān)。對(duì)比之下，萬(wàn)達(dá)2017年之后的“斷舍離”決定，就顯得格外理智和正確。

更重要的是，近五年房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)云變幻，野蠻生長(zhǎng)的時(shí)代一去不回，包括寶龍、新城控股、綠地在內(nèi)的眾多房企紛紛喊出“輕資產(chǎn)化”的口號(hào)。資本市場(chǎng)亦轉(zhuǎn)變邏輯和態(tài)度，將目光聚焦在一些更輕、利潤(rùn)回報(bào)更可觀的領(lǐng)域，如物業(yè)、商管服務(wù)等，估值遠(yuǎn)高于傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)。

如此一來(lái)，先人一步在輕資產(chǎn)道路上走了近五年為萬(wàn)達(dá)商管打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。在2020年新開(kāi)業(yè)的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)中，有27座為輕資產(chǎn)模式，占比達(dá)到60%，并于當(dāng)年新簽約60個(gè)輕資產(chǎn)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)。截至2020年底，在建的142個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)中，輕資產(chǎn)部分占比超過(guò)80%，2021年計(jì)劃簽約70座輕資產(chǎn)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)。

接下來(lái)，萬(wàn)達(dá)商管還將繼續(xù)做行業(yè)的引領(lǐng)者，著重研究萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)巨額線(xiàn)下流量變現(xiàn)的盈利模式，嘗試講好“輕資產(chǎn)+科技賦能”的新故事。

今年5月，齊界與一眾負(fù)責(zé)創(chuàng)新業(yè)務(wù)的萬(wàn)達(dá)高管出現(xiàn)在字節(jié)跳動(dòng)、貝殼、小米等科技互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)總部，向這些互聯(lián)網(wǎng)巨頭學(xué)習(xí)流量變現(xiàn)、大數(shù)據(jù)運(yùn)用的技巧。

這樣的思路也深受資本市場(chǎng)認(rèn)可。有消息稱(chēng)，亞洲私募股權(quán)公司PAG將在萬(wàn)達(dá)輕資產(chǎn)商管新一輪融資中投資約28億美元，若消息屬實(shí)，萬(wàn)達(dá)商管上市前總?cè)谫Y額將高達(dá)約60億美元，這幾乎是公司最初融資目標(biāo)31億美元的兩倍。

中國(guó)企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長(zhǎng)看好萬(wàn)達(dá)商管后續(xù)表現(xiàn)，他指出，全新的珠海萬(wàn)達(dá)輕資產(chǎn)商管屬于輕資產(chǎn)商管概念股，不包含地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和自持物業(yè)。這個(gè)板塊目前較受市場(chǎng)追捧，估值較高，此外，萬(wàn)達(dá)還有自身堅(jiān)實(shí)的業(yè)績(jī)基礎(chǔ)、執(zhí)行力較強(qiáng)的管理體系和品牌號(hào)召力作為支撐。

如其所言，此前有消息稱(chēng)，尚未上市的萬(wàn)達(dá)商管估值已接近300億美元。

關(guān)鍵詞： 王健 林五年 五年 一劍