自中資美元債暴雷后，資本市場(chǎng)的多米諾骨牌倒下，三大國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)集中下調(diào)房企評(píng)級(jí)和展望。僅10月18-19日兩天，穆迪下調(diào)了至少19家房企主體或者相關(guān)債券評(píng)級(jí)，其中包括寶龍、世茂、金科等房企。

房企評(píng)級(jí)和展望被批量下調(diào)的現(xiàn)象極為少見(jiàn)，同時(shí)該數(shù)據(jù)仍在不斷更新中。

10月21日，惠譽(yù)將29家中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商納入標(biāo)準(zhǔn)觀(guān)察(UCO)范圍，其中包括龍湖集團(tuán)、旭輝控股、時(shí)代中國(guó)等一向表現(xiàn)穩(wěn)健的房企。

因政策調(diào)控持續(xù)深入、市場(chǎng)下行以及房企資金鏈承壓等系列因素影響，部分房企出現(xiàn)債券逾期支付的情況，資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)升高。但在此次被下調(diào)的房企中，不乏龍頭房企以及部分表現(xiàn)穩(wěn)健的房企。這場(chǎng)“無(wú)區(qū)別”下調(diào)行動(dòng)中，蘊(yùn)含了評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)怎樣的考量，同時(shí)在央行密集喊話(huà)，釋放利好房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展信息后，迎來(lái)政策“拐點(diǎn)”的房地產(chǎn)行業(yè)又將打開(kāi)怎樣的新局面？

機(jī)構(gòu)批量下調(diào)評(píng)級(jí)和展望 穩(wěn)健房企被牽連

從此次房企被下調(diào)評(píng)級(jí)和展望的密度和廣度看，是三大國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)的一次“聯(lián)合行動(dòng)”。下調(diào)評(píng)級(jí)的范圍從原本已經(jīng)暴雷的房企演變到債務(wù)和資金壓力較大的房企，再到21日，影響范圍擴(kuò)大到了幾乎全行業(yè)，不少龍頭和穩(wěn)健房企亦被惠譽(yù)列入標(biāo)準(zhǔn)觀(guān)察范圍。

由此看來(lái)，在經(jīng)歷中資地產(chǎn)美元債違約事件后，穆迪、標(biāo)普和惠譽(yù)三大評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)評(píng)估房地產(chǎn)的邏輯正在發(fā)生變化。早在9月1日，穆迪發(fā)表公開(kāi)報(bào)告將中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)展望由“穩(wěn)定”調(diào)整為“負(fù)面”。

同時(shí)，為應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)的新情況，評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)的標(biāo)準(zhǔn)或許將進(jìn)行修訂和調(diào)整?；葑u(yù)更新了中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商行業(yè)回報(bào)效率、資本周轉(zhuǎn)率和凈債務(wù)/凈資產(chǎn)子因素的比率定義。

從評(píng)級(jí)報(bào)告看，融資環(huán)境趨緊，債務(wù)以及現(xiàn)金流壓力成為房企相關(guān)評(píng)級(jí)和展望被下調(diào)的主要原因。

讓業(yè)界不解的是，部分穩(wěn)健房企亦被下調(diào)或者列入觀(guān)察名單中。這動(dòng)作背后，評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)是如何考量的呢？

業(yè)內(nèi)人士分析指出，受部分房企債務(wù)違約以及在嚴(yán)監(jiān)管等因素影響，市場(chǎng)對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)金流和資金情況存憂(yōu)。同時(shí)，房企銷(xiāo)售數(shù)據(jù)也加重了負(fù)面情緒。在8-9月兩個(gè)月的時(shí)間，房企銷(xiāo)售普遍下滑，當(dāng)時(shí)市場(chǎng)對(duì)后市的悲觀(guān)情緒彌漫，評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)也會(huì)受此影響。更重要的是，部分房企暴雷踢爆的行業(yè)隱性債務(wù)，評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)更加警惕，整體的評(píng)級(jí)標(biāo)準(zhǔn)將趨向嚴(yán)格。

上述人士認(rèn)為，評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)的標(biāo)準(zhǔn)和對(duì)行業(yè)的預(yù)期正在發(fā)生變化，目前處于較為謹(jǐn)慎和保守的狀態(tài)，所以會(huì)出現(xiàn)幾乎全行業(yè)范圍下調(diào)評(píng)級(jí)和展望的現(xiàn)象，但這并不代表受牽連的房企均存在發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)。

據(jù)了解，在惠譽(yù)列入觀(guān)察的29家房企中，包括龍湖、旭輝和時(shí)代中國(guó)等穩(wěn)健房企。從數(shù)據(jù)看，這些房企財(cái)務(wù)整體健康，流動(dòng)性安全邊界高，同時(shí)整體的銷(xiāo)售情況良好。

以深耕大灣區(qū)的時(shí)代中國(guó)為例，雖然在10月22日被穆迪調(diào)整了其展望，但更重要的“Ba3”企業(yè)家族評(píng)級(jí)和“Ba1”高級(jí)無(wú)抵押債務(wù)評(píng)級(jí)得到再次確認(rèn)。該企業(yè)1-9月實(shí)現(xiàn)合約銷(xiāo)售金額669.14億元，同比增長(zhǎng)12.06%，9月單月仍實(shí)現(xiàn)環(huán)比增長(zhǎng)，且在“十一”假期的銷(xiāo)售額同比去年實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)。從銷(xiāo)售端看，在市場(chǎng)下行的情況下，目前整體運(yùn)營(yíng)情況良好。而在負(fù)債方面，時(shí)代中國(guó)在未來(lái)半年內(nèi)無(wú)境外美元債到期，短債壓力相對(duì)較小。同時(shí)，業(yè)界關(guān)注的“三道紅線(xiàn)”方面，指標(biāo)也在持續(xù)改善，管理層計(jì)劃于2022年底前將全面達(dá)標(biāo)。

從報(bào)告看，穆迪下調(diào)時(shí)代中國(guó)展望是基于未來(lái)環(huán)境變化的擔(dān)憂(yōu)，同時(shí)肯定了該公司基本面。穆迪認(rèn)為時(shí)代中國(guó)的流動(dòng)性良好，預(yù)計(jì)公司所持現(xiàn)金及經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流足以支付未來(lái)12-18個(gè)月的土地金及到期債務(wù)；鑒于未來(lái)3年時(shí)代中國(guó)有足夠的土地儲(chǔ)備用于開(kāi)發(fā)，時(shí)代在保持審慎的土地收購(gòu)方式的情況下，將遏制公司的債務(wù)增長(zhǎng)。

釋放利好信號(hào) 地產(chǎn)有望觸底反彈？

評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)作為第三方給予了外界一個(gè)評(píng)價(jià)房地產(chǎn)行業(yè)的參考標(biāo)準(zhǔn)，并基于過(guò)往政策環(huán)境提出行業(yè)展望。但近期政策層面的松動(dòng)，也在緩解市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的擔(dān)憂(yōu)。中央開(kāi)始頻吹暖風(fēng)釋放利好信號(hào)，重振房地產(chǎn)行業(yè)的信心。

從9月底開(kāi)始，中央開(kāi)始頻頻提及房地產(chǎn)，在化解個(gè)別房企風(fēng)險(xiǎn)方面以及在金融政策等方面釋放利好，以維護(hù)房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展態(tài)勢(shì)。

10月15日，人民銀行金融市場(chǎng)司司長(zhǎng)鄒瀾明確表示，將保持房地產(chǎn)信貸平穩(wěn)有序投放，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。隨后在10月20日，在2021金融街論壇年會(huì)上，國(guó)務(wù)院副總理劉鶴更是表示：“房地產(chǎn)市場(chǎng)合理的資金需求正在得到滿(mǎn)足，房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的整體態(tài)勢(shì)不會(huì)改變”。

10月21日，房地產(chǎn)行業(yè)迎來(lái)更加明確的利好信號(hào)。銀保監(jiān)會(huì)統(tǒng)計(jì)信息與風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)部負(fù)責(zé)人劉忠瑞在國(guó)新辦舉行的新聞發(fā)布會(huì)上表示，要保障好剛需群體信貸需求，在貸款首付比例和利率方面對(duì)首套房購(gòu)房者予以支持。同時(shí)明確表示，督促銀行落實(shí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款、個(gè)人住房貸款監(jiān)管要求，配合人民銀行實(shí)施房地產(chǎn)貸款集中度管理制度，房地產(chǎn)貸款增速穩(wěn)中趨緩。

在監(jiān)管層利好信息支撐下，10月22日，地產(chǎn)股延續(xù)強(qiáng)勢(shì)，呈現(xiàn)高開(kāi)且普漲態(tài)勢(shì)。此外，包括花旗、中信證券、摩根士丹利、富瑞、星展銀行、里昂證券等多家機(jī)構(gòu)普遍改善對(duì)房地產(chǎn)未來(lái)發(fā)展的預(yù)期。

花旗發(fā)表研報(bào)表示，近期高層及央行的集中表態(tài)表明，監(jiān)管層格外關(guān)注房地產(chǎn)融資，對(duì)于避免行業(yè)下行的保護(hù)措施比預(yù)期更早啟動(dòng)，地產(chǎn)股反彈預(yù)計(jì)具有可持續(xù)性。隨著政策前景更加明朗，行業(yè)觸底的信號(hào)正在顯現(xiàn)。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在監(jiān)管層釋放的明確利好信號(hào)后，或能修復(fù)房地產(chǎn)行業(yè)過(guò)往悲觀(guān)的情緒，同時(shí)有了金融信貸方面的支持，預(yù)計(jì)房企流動(dòng)性將得到一定程度的改善，房地產(chǎn)行業(yè)正在走出至暗時(shí)刻，迎接新曙光。

關(guān)鍵詞： 房地產(chǎn) 評(píng)級(jí) 扭轉(zhuǎn) 有望