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2022-02-15 16:29:03
二手房買賣跳單事件時有發生 律師：是否跳單要看事實和證據
2022-02-15 16:29:03 來源: 信息時報
近期，關于“某明星夫婦購買上海住宅疑似跳單”的文章在網上傳得沸沸揚揚。一位化名H的經紀人表示，該明星夫妻曾兩次在其帶領下看房，而后以不喜歡這套房子為由不再聯系，但后期H發現，二人其實是私下聯系業主購買了該房源，避開了大額中介費。目前該事件已進入司法流程。記者發現，其實，在二手房交易市場中，跳單現象不少。有法律界人士表示，對于跳單的判定需要滿足三個條件：一是否利用了中介人;二是否繞開了中介人;三是否直接簽訂了合同。
上海一住宅疑被“跳單”
涉及118萬元中介費
2022年2月7日，一名房產經紀人H先生通過微信公號“上海房地產研究”爆料，自己曾在2019年6月21日和22日兩次為某明星夫婦帶看上海思南公館一棟標價為6200萬元的住宅，但之后買方以“不喜歡”為由不再通過其看房。直到2020年，H先生偶然得知，該夫婦二人私下聯系業主“上海思和資產經營管理中心”購買了該套房源，2019年12月已進行了網簽，網簽價格為5920萬元。按照行業普遍規定的2%的中介費，這樣算下來，這對明星夫婦避開了約118萬元的中介費用。
對此，涉事明星夫婦的律師發表聲明回應稱：H先生捏造事實，涉嫌造謠誹謗，律師已受委托提請進入司法程序流程。
律師說法：是否跳單要看事實和證據
北京金訴律師事務所主任王玉臣律師表示，是否跳單要看事實和依據。如果真的跳單，依舊還是要支付中介費。民法典第965條規定：“委托人在接受中介人的服務后，利用中介人提供的交易機會或者媒介服務，繞開中介人直接訂立合同的，應當向中介人支付報酬。”
王玉臣律師告訴記者，是否構成跳單，有一個核心的認定條件，那就是“在接受中介人的服務后，利用中介人提供的交易機會或者媒介服務，繞開中介人直接訂立合同”。滿足以下三個條件就是跳單：第一，利用了中介人;第二，繞開了中介人;第三，直接簽訂了合同。
至于涉事明星夫婦是否構成跳單，需要和上述認定條件進行對比核實，且要看具體的證據。如果他們真的是利用了那位中介人員后，又繞開他，私下交易，那么就構成了跳單。但是，假設H并沒有促成交易，后面又有其他中介或者其他人也推介了這套房子并促成了交易，則顯然不構成跳單。
中介協會：
二手房買賣跳單事件時有發生
目前的二手房買賣，大部人是通過中介來進行交易的。但是有時候買賣雙方通過中介認識后，為了避免支付高額的中介費，可能會選擇繞開中介簽協議，履行買賣合同，這就是跳單。
據記者了解，在廣州二手房交易中，跳單的現象其實不少。廣州市房地產中介協會提供了這樣一個案例：
去年5月22日劉某通過A中介公司發布的房源信息，留意到柳某的物業，于是通過微信聯系A中介公司經紀人。5月23日，經紀人通過微信聯系柳某親屬詢問看樓時間，帶劉某實地看房，其后通過微信與業主柳某聯系具體交易過戶的流程等。5月27日，經紀人通過微信告知劉某“柳某親屬說已與產權人談好235萬元了，定金要收10萬元”。29日，劉某通過微信向經紀人支付誠意金5000元。
到6月1日，A中介公司與劉某簽訂《購房意向書》，約定其向劉某介紹購買廣州市越秀區某物業，交易價格為245萬元。現劉某期望價格為235萬元或以下，由劉某向A中介公司支付5000元誠意金，委托A中介公司向上述物業業主溝通以期望價格成交。A中介公司必須在去年6月15日前向劉某作出答復，如物業業主同意，該誠意金即轉為定金，并約定劉某如購買該房屋需向A中介公司支付中介服務費成交價的1.5%，即35250元。
6月14日，A中介公司微信通知劉某于6月17日辦理交易手續。6月25日，劉某微信告知A中介公司其已請B中介公司幫做網簽及按揭，隨后又稱其不再購買案涉房屋并要求A中介公司退還5000元。但是在7月31日，A中介公司獲悉劉某已與柳某就上述物業完成過戶。A中介公司通過微信聯系劉某要求其支付中介費即成交價的1.5%，共計35250元。劉某則表示其沒有購買柳某的房屋。由于雙方協商不成，A中介公司向法院提起訴訟，請求劉某支付中介服務費35250元。
通過案件審理后，一審法院認為，劉某自行與賣方辦理了交易過戶及房屋交付等交易環節，因而對于應付的中介服務費一審法院予以酌情減免為35250元的70%即24675元。當雙方不服判決，上訴至二審法院時，二審法院認為，A中介公司僅要求劉某按約定支付中介服務費35250元合理合法，應予支持。故改判劉某應向A中介公司支付中介服務費35250元。
房屋租賃市場也有跳單現象
跳單不僅發生在二手房買賣過程中，在房屋租賃中也時有發生，導致中介白忙一場，無法收到中介費，有一些中介公司為此甚至與客戶對簿公堂。
張小姐今年1月份放租了一套和平家園78平方米的兩房單位，租金4500元/月，放盤一周后，陸續有幾個租客來看房。某一天晚上，之前看過房的租客敲門表示希望可以撇開中介，雙方直接簽訂一份租賃合同，這樣雙方都可以節省兩千多元的中介費(買賣雙方各出半個月租金作為傭金)。不過，張小姐拒絕了該租客的要求，覺得“不靠譜”。她對記者表示：“畢竟租客也是陌生人，如果沒有中介作為第三方，誰知道租客的背景，萬一以后有租金糾紛該如何是好。”
二手房交易傭金在1%～2.5%之間
據悉，目前二手房交易主要有兩種方式，一種是通過房產中介進行交易;另一種是自由交易。所以，二手房交易可以找中介，也可以不找中介。
貝殼有關人士表示，其實市民進行二手房買賣可以自行成交辦理過戶手續，不一定非得選擇中介。找中介和不找中介各有利弊。簡單來說，不找中介的話，可以節省一大筆中介費。找中介的話，可以為買賣雙方省時省力，由中介代辦很多繁雜的手續，同時有資金監管服務，能規避房屋交易風險。
選擇通過中介交易的，一般是因為中介能夠為買賣雙方提供充足的房源信息，滿足買賣需求，并幫助買賣雙方代辦各種復雜的房屋交易手續，為沒有足夠時間或缺乏經驗的買賣雙方提供有效的幫助。另外，房產中介熟知銀行貸款的規則與流程，可提高貸款的通過率。
記者從市場了解到，中介傭金常規是總房價的3%，買賣雙方各付1.5%。但是對于一些搶手的戶型和貨源來說，賣家通常按實收，也就是說，賣家不支付中介費，傭金完全由買方出。而討價還價后，最終的傭金一般在1%～2.5%之間。
中原地產首席分析師盧文曦表示，有的人認為“房產中介只是帶看房子就可以拿到高額傭金”，這是一種偏見。實際上，房產中介提供的服務，信息是最主要的一環：表面看是一套房子，但里面包含種種復雜的信息，如房屋有無被多重抵押、房屋權利人構成關系、房東誠信度如何等，單憑買家自己去了解信息相當有限。目前，房源信息收集、核實、確認，均要付出人力成本，盡量規避交易風險，這些都是中介在帶看房子背后需要付出的勞動，“只不過有些人看不到”。
市民聲音：
買家王小姐：二手房自由交易容易產生有關交易資金、貸款方面的風險，因為一般人對于交易過戶、貸款等流程不甚熟悉，辦理下來耗時耗力，嚴重的話還可能產生買賣糾紛。所以我買房會選擇可靠的中介來辦理手續。
買家齊先生：我買過房也賣過房，感覺市場的傭金行規沒有一個清晰的界定，很大程度上憑借買家的還價能力。這樣一來，傭金太高的物業就容易引起買家的抵制，跳單等極端行為雖然不可取，但是也反映了二手房市場傭金方面需要更為合理的規范。
新生活地產中介小李：一次房屋交易涉及多達幾十個環節，包括帶看房、達成意向交付定金、談判簽約、首付款、過戶、貸款、交房等等過程。如果一個中介沒有協助完成買家的購房行為，買賣雙方可以選擇其他中介，但是如果通過原來的中介獲取了很多信息之后跳單，這種行為不利于行業的健康發展，也很打擊中介人員的積極性。
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