樂(lè)居財(cái)經(jīng) 李禮 8月14日，國(guó)金證券發(fā)布房地產(chǎn)行業(yè)研究。

【資料圖】

行業(yè)點(diǎn)評(píng)

本周 A 股地產(chǎn)、港股地產(chǎn)、物業(yè)板塊均有所下跌。本周（8.5-8.11）申萬(wàn) A 股房地產(chǎn)板塊漲跌幅為-4.6%，在各板塊中位列第 25；WIND 港股房地產(chǎn)板塊漲跌幅為-4.7%，在各板塊中位列第 22。本周恒生物業(yè)服務(wù)及管理指數(shù)漲跌幅為-8.2%，恒生中國(guó)企業(yè)指數(shù)漲跌幅為-2.9%，滬深 300 指數(shù)漲跌幅為-3.4%；物業(yè)指數(shù)對(duì)恒生中國(guó)企業(yè)指數(shù)和滬深 300的相對(duì)收益分別為-5.4%和-4.8%。

本周無(wú)錫四批次土拍收官、成都 10 宗宅地成交，周度平均溢價(jià)率降至 2 月以來(lái)最低水平。本周（8.5-8.11）全國(guó) 300 城宅地成交建面 468 萬(wàn)㎡，單周環(huán)比-48%，單周同比+2%，平均溢價(jià)率 3%。房企拿地更聚焦核心城市核心地塊，無(wú)錫四批次全部底價(jià)成交，拿地房企基本為當(dāng)?shù)貒?guó)資；成都 3 宗主城區(qū)地塊觸頂搖號(hào)，剩余 7 宗底價(jià)或低溢價(jià)成交，平均溢價(jià)率降至 5%。2023 年初至今，全國(guó) 300 城累計(jì)宅地成交建面 21353 萬(wàn)㎡，累計(jì)同比-26%；年初至今，華潤(rùn)置地、保利發(fā)展、建發(fā)房產(chǎn)、中海地產(chǎn)、綠城中國(guó)的權(quán)益拿地金額位居行業(yè)前五。

本周新房銷(xiāo)售各能級(jí)城市均同環(huán)比下滑。本周（8.5-8.11）35 個(gè)城市商品房成交合計(jì) 261 萬(wàn)平米，周環(huán)比-18%，周同比-23%。其中：一線(xiàn)城市周環(huán)比-21%，周同比-29%；二線(xiàn)城市周環(huán)比-16%，周同比-16%；三四線(xiàn)城市周環(huán)比-38%，周同比-62%。

本周二手房成交環(huán)比略有上升，同比下降，成交規(guī)模維持低位。本周（8.5-8.11）15 個(gè)城市二手房成交合計(jì) 151萬(wàn)平米，周環(huán)比+4%，周同比-3%。其中：一線(xiàn)城市周環(huán)比+6%，周同比-14%；二線(xiàn)城市周環(huán)比+4%，周同比+1%；三四線(xiàn)城市周環(huán)比+7%，周同比-29%。

7 月居民新增中長(zhǎng)期貸款創(chuàng)年內(nèi)第二低。8 月 11 日央行發(fā)布《2023 年 7 月金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)報(bào)告》。總體來(lái)看，7 月信貸數(shù)據(jù)全面低于市場(chǎng)預(yù)期，居民部門(mén)新增貸款持續(xù)疲弱。具體來(lái)看，7 月居民中長(zhǎng)期貸款減少 672 億元，環(huán)比少增5302 億元，同比少增 2158 億元，創(chuàng)下年內(nèi)第二低值。同時(shí)，7 月 35 城一手房成交面積 1395.5 萬(wàn)方，在 6 月低基數(shù)上環(huán)比-26%，在 2022 年 7 月低基數(shù)上同比-27%，銷(xiāo)售表現(xiàn)為近五年最低水平。我們認(rèn)為 7 月居民中長(zhǎng)貸的疲弱與地產(chǎn)銷(xiāo)售的加速下滑是同頻的，且目前降低存量房貸利率尚未落地，居民仍?xún)A向于提前償還房貸。目前政策寬松基調(diào)已定，居民中長(zhǎng)貸的企穩(wěn)需靜待商業(yè)銀行降低存量房貸利率、各城市出臺(tái)需求端支持性政策。

7 月房企商票逾期持續(xù)放緩，年內(nèi)首次環(huán)比減少。根據(jù)上海票交所，2023 年 2-7 月發(fā)生 3 次以上商票逾期，且月末有逾期余額或當(dāng)月出現(xiàn)票據(jù)逾期行為的房地產(chǎn)項(xiàng)目公司數(shù)量為 1593 個(gè)，環(huán)比減少 0.9%，同比減少 20.5%，占全部商票逾期企業(yè)的比重環(huán)比降低 7.9 ppt 至 55.9%。7 月商票逾期情況環(huán)比減少為年內(nèi)首次，具體為 7 月新增逾期項(xiàng)目公司 298 個(gè)，6 月逾期但 7 月逾期余額清零的項(xiàng)目公司有 313 個(gè)，清償速度有所加快。7 月房企商票逾期總體延續(xù)放緩的趨勢(shì)，在目前中央定調(diào)政策寬松的背景下，近期更多支持性政策有望陸續(xù)出臺(tái)，房企短期銷(xiāo)售回款或有望得到支撐，后續(xù)商票逾期情況有望持續(xù)緩和。

投資建議

日前央行公布的 7 月居民新增中長(zhǎng)期貸款數(shù)據(jù)為-672 億元，創(chuàng)下年內(nèi)第二低。在目前信貸數(shù)據(jù)的全面不及預(yù)期及銷(xiāo)售市場(chǎng)的加速下滑的背景下，金融端、需求端支持性政策有望加速落地。推薦重點(diǎn)布局優(yōu)質(zhì)一二線(xiàn)城市、改善產(chǎn)品占比高的頭部央國(guó)企和改善型房企，如中國(guó)海外發(fā)展、華潤(rùn)置地、招商蛇口、越秀地產(chǎn)、綠城中國(guó)等。

風(fēng)險(xiǎn)提示

寬松政策對(duì)市場(chǎng)提振不佳；三四線(xiàn)城市恢復(fù)力度弱；多家房企出現(xiàn)債務(wù)違約

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