文/樂居財經 嚴明會

親兄弟，也得明算賬。但自家人無力還債了該怎么辦？在應付賬款的壓力面前，房企選擇了“以房抵債”。

8月25日，德信中國公告稱擬9000萬元向盛全物業(yè)出售德清莫干山瑞璟置業(yè)100%股權，目標公司的主要資產位于浙江省湖州市德清縣莫干山鎮(zhèn)三莫線66號。

(相關資料圖)

樂居財經《地產K線》查閱發(fā)現，此地點對應的是莫干山云谷德信開元名庭酒店。去年年初，德信地產2021年年度經營會議曾在這里召開。

公告顯示，該物業(yè)地塊面積及總建筑面積分別為17,819.66平方米及31,955.09平方米，酒店包括四層的樓宇（包括一層地下室），提供合共186間客房，設有3間餐廳、一間酒吧及一系列設施（包括一個無柱式宴會廳、多間會議室、一個室內游泳池、轟趴館及健身房）。2021年8月，該酒店開始營業(yè)。

出售事項完成后，德信中國預期確認未經審核收益約人民幣約4911.68萬元。

天眼查顯示，瑞璟置業(yè)由德清莫干山影視城開發(fā)有限公司100%持有，后者由德清莫干山德信旅游發(fā)展有限公司100%持有，再向上穿透發(fā)現，實際控制人為德信控股（香港）有限公司。盛全物業(yè)為為德信服務的間接全資附屬公司，并由德信服務最終實益擁有，主要從事物業(yè)管理。

而在今年6月底，為了緩解流動性壓力，德信中國也進行過一筆物業(yè)出售，狠心砍掉了旗下長租公寓項目。

不僅是德信中國，今年以來，包括雅居樂、金科在內的房企都有過向物業(yè)“以房抵債”的操作。

德信服務曾被傳擺上貨架

實際上，為了應對流動性壓力，德信中國從去年上半年就開始接連出售或退出項目公司股權以回流資金。例如，其曾以4.54億元的出售杭州濱江項目54.54%股權，錄得未經審核除稅前虧損約1404萬元。

硬撐還債近一年，德信中國最終沒能抗住流動性壓力。去年11月18日，德信中國發(fā)布公告稱，擬將其2022年到期的9.95%優(yōu)先票據進行交換要約，該票據尚未償還金額約3.48億美元。這也是德信中國當時存續(xù)的唯一一筆美元債券。

債務壓頂之下，德信中國打起了出售物管上市平臺德信服務的主意。

在德信中國12月2日召開的旗下唯一存續(xù)美元債投資人會議上，其透露，相關方面正與多家機構磋商出售其所持德信服務集團股權事宜。若該項交易成功，在保證企業(yè)正常經營的前提下，德信中國會拿出一部分資金用于支付美元債利息。

對于出售物業(yè)平臺，德信中國方面并未透露更多詳細信息，只是表示該談判需要時間，且仍有不確定因素。目前為止，尚未有進一步消息。

今年6月28日，德信中國間接全資附屬公司德信地產集團，向杭州宸胥企業(yè)管理有限公司出售北京新樂青物業(yè)70%股權，代價2.08億元。北京新樂清物業(yè)主要從事物業(yè)管理及酒店公寓管理等相關經營性業(yè)務，持有位于北京朝陽區(qū)百子灣路40號樓的公寓，項目正是德信隨寓。

德信中國表示，出售事項能優(yōu)化集團的債務結構，以此進一步提升集團的流動資金狀況。公司預期出售事項將改善集團的整體資產周轉率。出售事項完成后，德信中國錄得未經審核除稅前利潤約人民幣約3325.3萬元，同時將錄得債務減少共人民幣約2.08億元。

在出售北京新樂清物業(yè)之前，今年4月，德信中國的間接非全資附屬公司寧波厚東房地產信息咨詢，以3.37億元將所持余姚厚新置業(yè)100%股權出售給了中意寧波生態(tài)園控股集團。

向物業(yè)“以房抵債”

今年以來，物業(yè)公司向關聯地產公司追債的情況多有發(fā)生。在地產公司自身難保的處境下，以房抵債的方式，不僅通過持續(xù)關聯交易的形式抵消對自家物業(yè)公司應付賬款，或還能借此消化尾盤。

今年2月，雅生活與雅居樂簽訂了持續(xù)關聯交易補充協議，約定若雅居樂未能支付應付款項，雅生活可從其未售物業(yè)中選定同等價值的資產抵債。抵銷資產清單由雙方最終確定，包括但不限于寫字樓、商鋪和商品房，形成“以房抵債”的初步框架。

6月30日，雅生活宣布，茂名雅居樂、寧鄉(xiāng)雅居樂旅游、武漢長凱及云浮雅興計劃將各自的部分物業(yè)轉讓給公司，作為持續(xù)關聯交易應付款項的替代付款。這筆交易涉及406項物業(yè)，其中347項為住宅物業(yè)，59項為商業(yè)物業(yè)，總建筑面積約為4.25萬平方米，合計抵銷持續(xù)關連交易應付款項約2.82億元。

6月21日，方圓生活服務發(fā)布公告稱，鶴山市富都物業(yè)發(fā)展有限公司欲將旗下23套住宅物業(yè)轉讓給方圓生活服務，以抵銷其拖欠的1600萬元應收款。股權方面，方圓生活服務的控股股東方明持有富都物業(yè)14.81%股份，富都物業(yè)發(fā)展實控人張清曾代持方明對廣東方圓投資有限公司50%的股權。

8月11日，金科服務與金科地產訂立物業(yè)轉讓協議，金科股份的相關成員公司將向金科服務轉讓各自的抵銷物業(yè)，以作為代替持續(xù)關聯交易應付款項的付款。

持續(xù)關連交易應付款項產生自金科服務根據2020年及2022年物業(yè)管理服務總協議向金科集團提供的物管服務，通過此次交易將結清2040萬元。這批抵銷物業(yè)共計36項，分布于貴陽、重慶、長沙、臨沂等地，其中19項為住宅、6項為商業(yè)、8項為寫字樓及3項為產業(yè)園，總建筑面積約為3434.5平方米。

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