中華網(wǎng)財(cái)經(jīng)11月3日訊：赴港上市的房企一段時(shí)間以來(lái)似乎銷(xiāo)聲匿跡。最近一家來(lái)自河北唐山的房企天鴻中國(guó)控股有限公司（下稱(chēng)“天鴻中國(guó)”）10月29日向港交所遞交了招股書(shū)，擬申請(qǐng)?jiān)谙愀壑靼錓PO上市，未來(lái)金融為獨(dú)家保薦人。

創(chuàng)始人魏國(guó)秋100%持股

據(jù)天鴻中國(guó)的招股書(shū)披露，公司成立于2005年，背后的掌權(quán)人為魏國(guó)秋。該公司是河北省的一家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，主要專(zhuān)注于開(kāi)發(fā)及銷(xiāo)售住宅物業(yè)，業(yè)務(wù)所涉及地區(qū)主要為河北省內(nèi)的唐山、衡水及石家莊三個(gè)城市。業(yè)務(wù)模式：業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)包括物業(yè)開(kāi)發(fā)及銷(xiāo)售、一級(jí)土地開(kāi)發(fā)、物業(yè)管理服務(wù)。

值得注意的是，天鴻中國(guó)的主要資產(chǎn)主體天鴻地產(chǎn)由魏國(guó)秋創(chuàng)建以來(lái)直至遞交招股書(shū)仍由其個(gè)人100%持股，而上市籌備始于2018年3月在港設(shè)立了Buildking、天鴻中國(guó)、WTH Ltd.、Buildus Limited四個(gè)境外主體。其中，境內(nèi)公司主體為盛鴻諮詢(xún)，后續(xù)將打包天鴻地產(chǎn)裝入，而天鴻地產(chǎn)打包分別裝入了德融房地產(chǎn)、新天鴻、唐山天福緣、安悅物業(yè)、湖畔物業(yè)、鴻商房地產(chǎn)以及持股90%的唐山鴻柯。

收入波動(dòng)大毛利率下行

收入方面波動(dòng)較大，毛利持續(xù)下降。數(shù)據(jù)顯示，2018-2020年，天鴻中國(guó)的收入分別為4.35億元、2.34億元、3.67億元，毛利分別為3.37億元、1.45億元、1.24億元。與此同時(shí)，該公司的凈利潤(rùn)則是連年下滑。數(shù)據(jù)顯示，2018-2020年，天鴻中國(guó)分別錄得凈利潤(rùn)1.83億元、4840萬(wàn)元、2360萬(wàn)元。截止2021年6月30日，公司的凈利潤(rùn)為3360萬(wàn)元。

綜合毛利率52.6%不容忽視

據(jù)上圖中，招股書(shū)中物業(yè)開(kāi)發(fā)及銷(xiāo)售的利潤(rùn)，天鴻中國(guó)物業(yè)開(kāi)發(fā)及銷(xiāo)售業(yè)務(wù)的毛利率一直維持在一個(gè)較高的水平。自2018-2019年，毛利率分別為65.7%、64.6%、33.5%。雖然2020年毛利率在降低，但2021年年中依然保持在52.9%，綜合毛利率52.6%不容忽視。

另，如圖，業(yè)務(wù)模式中的“物業(yè)管理服務(wù)”則是屬于常年“負(fù)毛利”。2018-2020年，該業(yè)務(wù)的毛利分別為-153.5萬(wàn)元、-237.3萬(wàn)元以及-28.9萬(wàn)元。

最近半年凈利潤(rùn)暴增

值得注意的是，天鴻中國(guó)來(lái)自一級(jí)土地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的收益也大幅增加，2021年上半年，天鴻中國(guó)的業(yè)績(jī)出現(xiàn)大增。數(shù)據(jù)顯示，2021年上半年天鴻中國(guó)的收入為1.68億元，同比增加88.11%；毛利潤(rùn)8.84千萬(wàn)元，同比增加103.27%；凈利潤(rùn)更是大幅增長(zhǎng)，從2020年中期的26.8萬(wàn)元大幅增長(zhǎng)124.4倍至3361.2萬(wàn)元，半年的凈利潤(rùn)為2020年全年的水平1.42倍。

分紅拿走85%的利潤(rùn)

特別值得一提的是，據(jù)招股書(shū)中“股息及可供分派儲(chǔ)備”欄披露，“于往績(jī)記錄期間，我們就截至2018年12月31日止年度宣派股息約人民幣245.2百萬(wàn)元以結(jié)付應(yīng)收控股股東魏先生款項(xiàng)。于最后可行日期，有關(guān)已宣派股息已悉數(shù)結(jié)付?！?/p>

換句話(huà)說(shuō)，在遞交招股是準(zhǔn)備上市前，公司創(chuàng)始人魏國(guó)秋提前將2.45億元利潤(rùn)拿走了，而拿走的這筆分紅金額相當(dāng)于公司近三年半來(lái)的凈利潤(rùn)總額2.89億元的約85%。

賬面現(xiàn)金無(wú)法覆蓋短債：尚有2300萬(wàn)缺口

債務(wù)方面，截止2021年6月30日，天鴻中國(guó)的一年內(nèi)到期的銀行借款降至7942萬(wàn)元，2-5年需償?shù)慕杩顬?708.2萬(wàn)元；到2021年8月31日，升至9290.2萬(wàn)元，長(zhǎng)期借款已經(jīng)為零。

對(duì)比賬面現(xiàn)金數(shù)據(jù)，截止2020年底，公司手持現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物為4963萬(wàn)元，到2021年6月末為5638.3萬(wàn)元，則現(xiàn)金無(wú)法覆蓋短債，當(dāng)期缺口超2300萬(wàn)元。

不合規(guī)時(shí)間曾最高罰款240萬(wàn)元

招股書(shū)“風(fēng)險(xiǎn)”披露顯示，天鴻中國(guó)于以往記錄期間曾經(jīng)歷若干不合規(guī)事件，如：在取得相關(guān)商品房預(yù)售許可證前開(kāi)始預(yù)售活動(dòng)、未將規(guī)定的金額全部或直接存入指定監(jiān)管賬戶(hù)、未能根據(jù)有關(guān)當(dāng)?shù)乇O(jiān)管規(guī)定于各自指定監(jiān)管賬戶(hù)存入規(guī)定的受限制現(xiàn)金結(jié)余監(jiān)管限額等。或因在取得相關(guān)商品房預(yù)售許可證前開(kāi)始預(yù)售活動(dòng)受到最高240萬(wàn)元的罰款。

98.6%土儲(chǔ)處于開(kāi)發(fā)中

此外，招股書(shū)披露98.6%土儲(chǔ)處于開(kāi)發(fā)中。招股書(shū)顯示，于2021年7月31日，該集團(tuán)及合營(yíng)企業(yè)共擁有六個(gè)處于不同物業(yè)開(kāi)發(fā)階段的物業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，覆蓋河北省的三個(gè)城市，總土地儲(chǔ)備約為327,642平方米，包括已竣工物業(yè)的已竣工建筑面積4,631平方米及開(kāi)發(fā)中物業(yè)的建筑面積323,011平方米。同日，開(kāi)發(fā)中物業(yè)的建筑面積占其總土地儲(chǔ)備的約98.6%。此外，該集團(tuán)亦承接兩個(gè)進(jìn)行中的一級(jí)土地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目（一個(gè)位于石家莊及一個(gè)位于衡水），總地盤(pán)面積約為789,133平方米。

募集資金用作購(gòu)置土地及償還5000萬(wàn)貸款等

對(duì)于IPO募集資金用途，招股書(shū)中，天鴻中國(guó)表示，預(yù)期用于購(gòu)置土地，借于河北省物色及購(gòu)置土地以增加公司的土地儲(chǔ)備，從而進(jìn)一步擴(kuò)展公司的物業(yè)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)；其次，用于部分償還將分別于2022年2月20日、2022年5月20日及2022年8月20日到期的物業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的按中國(guó)一年期貸款最優(yōu)惠利率加0.44%的實(shí)際利率計(jì)息的現(xiàn)有三年期定期貸款約人民幣20.0百萬(wàn)元、人民幣20.0百萬(wàn)元及人民幣10.0百萬(wàn)元，以及用作營(yíng)運(yùn)資金及一般公司用途。

（中華網(wǎng)財(cái)經(jīng)綜合 文/）

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