存量房貸利率即將普降35個基點！明年你的房貸還會有哪些變化

2022-12-22 10:22:26 來源: 新京報

1月1日，大部分居民存量房貸利率將重新定價。

(資料圖片僅供參考)

據(jù)新京報貝殼財經(jīng)記者了解到，當前居民房貸重新定價日多為每年1月1日，要依據(jù)上年12月的5年期以上貸款市場報價利率（LPR），確定當年全年的存量房貸利率水平。

根據(jù)全國銀行間同業(yè)拆借中心公布LPR報價數(shù)據(jù)顯示，今年5年期以上LPR利率一共下降了3次。今年12月份5年期以上品種LPR利率為4.30%，相較于去年12月份的4.65%下降了35個基點。

行至年末，市場針對存量房貸利率是否進一步下調的討論越來越多。有人認為，部分存量房貸利率與當前新辦理的房貸利率之間利差加大，有必要適度調降存量房貸利率。但也有人指出，普降難度較大，應尊重市場規(guī)律和契約精神。

對于明年金融支持房地產(chǎn)市場需求端復蘇，市場保持相對一致的預判。多位受訪專家認為，針對房地產(chǎn)市場供給端的金融政策效果已經(jīng)開始顯現(xiàn)，當務之急是加碼需求端政策進一步促進樓市復蘇。

新老利差超過2%房貸早償率有所上升

“我今年10月份提前償還了部分銀行房貸。”購房者吳玥（化名）說，雖然其當?shù)氐姆抠J利率在去年LPR下降之后達到了4.3%并不算高，但現(xiàn)在房貸利率都在下降，且理財收益已經(jīng)出現(xiàn)虧損，“我手里還有足夠的現(xiàn)金流，權衡之下選擇了提前還房貸。”

不過，吳玥完成提前還款并不容易。她多次致電銀行客戶經(jīng)理，在說明想要提前還款之后，便被經(jīng)理直接掛斷電話。經(jīng)過多次交涉后銀行告訴她，提前全部還完必須本人持房本去銀行辦理，否則只能提前還完一定比例。但由于吳玥因工作原因無法回到當?shù)劂y行辦理，所以選擇了后者。

今年提前還款的購房者不在少數(shù)。“銀行明顯感覺到房貸早償率的上升。”一位銀行人士直言，今年前來咨詢和完成提前還款的客戶較往年明顯增多。

中信證券首席經(jīng)濟學家明明告訴新京報貝殼財經(jīng)記者，按揭貸款早償?shù)默F(xiàn)象在今年比較突出，據(jù)估算今年按揭貸款的提前償還規(guī)模每個月比正常年份多1000億元左右。

貝殼財經(jīng)記者查詢央行發(fā)布的數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，11月份住戶部門中長期貸款增加2103億元。

民生銀行首席經(jīng)濟學家溫彬表示，考慮到當前新發(fā)放的按揭貸款利率已經(jīng)較低，多地首套房貸利率降至4%以下，進入“3時代”，部分地區(qū)房貸利率已處于歷史性低點。今年居民按揭貸款持續(xù)疲弱的重要原因之一，是存量房貸與新增房貸之間利差不斷擴大，有客戶利差已高達2.27%，這造成按揭早償率大幅提升。

有研究機構數(shù)據(jù)顯示，第三方最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2022年12月首二套房貸主流利率指數(shù)環(huán)比繼續(xù)下行。12月首套主流利率平均為4.09%，二套平均為4.91%，同比分別回落155個基點和100個基點，創(chuàng)歷史新低。其中，19城首套房貸主流利率降至4%以下。

是否調降存量房貸利率惹爭議

銀行房貸早償率上升引起了業(yè)界的重視。作為應對，多家銀行今年已悄然提高了房貸早償門檻，有銀行曾發(fā)布公告調整房貸早償?shù)馁r償金率。而多位購房者亦表示，遇到了早償受阻的情況。

“如果房貸早償率過高，可能會造成銀行資產(chǎn)的萎縮。”一位股份制銀行人士告訴新京報貝殼財經(jīng)記者，房貸業(yè)務可以為銀行提供穩(wěn)定的現(xiàn)金流收入，是銀行體系中的優(yōu)質資產(chǎn)。如果早償金額過高，不僅意味著銀行將失去穩(wěn)定的現(xiàn)金流收入，還需要將這部分回籠的資金重新貸出去。但在當前，像按揭房貸這樣優(yōu)質的資產(chǎn)十分難得。

明明認為，按揭貸款早償最核心的原因是存量貸款利率的調整明顯滯后。未來各地監(jiān)管部門有必要根據(jù)當?shù)氐那闆r，對存量貸款利率進行相應調整，以此緩解銀行資產(chǎn)端的壓力。

溫彬亦認為，在調降5年期以上LPR促樓市回暖之外，更重要的是通過下調存量房貸利率進一步降低住房消費者的負擔，以穩(wěn)定居民資產(chǎn)負債表，促進消費復蘇。

不過，光大銀行金融市場部宏觀研究員周茂華直言，進一步降低存量按揭房貸利率將釋放一定的居民消費潛力，但預計作用相對有限，對刺激新增購房上升亦相對有限。而從目前銀行資產(chǎn)負債表來看，房貸早償問題的風險仍然處于可控范圍內。

“普遍下調存量房貸利率，可操作性并不高。”周茂華還表示，房貸利率隨著經(jīng)濟環(huán)境變化而每年不盡相同，因此建議尊重市場規(guī)律以及契約精神，在“因城施策”的原則下，盡量通過市場化的途徑解決。如針對部分客戶，通過協(xié)商等方式對存量利率進行調整。與此同時，隨著LPR利率的下降，存量的房貸利率亦將隨之下行。

房地產(chǎn)需求側刺激政策或將加碼

今年下半年以來，房地產(chǎn)市場的金融支持政策持續(xù)發(fā)力。光大證券金融行業(yè)首席分析師王一峰認為，房地產(chǎn)市場下一步“穩(wěn)預期”主要對應穩(wěn)定市場銷售，目前購房者有效需求相對不足、觀望情緒較濃，市場因擔心房屋交付而拖累銷售，居民正常住房消費被阻滯。

“在新增貸款的政策方面，全國平均的新增按揭貸款利率已經(jīng)是歷史最低了，明年或還將繼續(xù)壓降。”明明預計，一方面依靠LPR下調，另一方面各地還有因城施策下調按揭貸款利率的空間。同時，一線城市的限購限貸有必要進一步放開，發(fā)揮全國房地產(chǎn)市場的風向標作用。

值得注意的是，央行在9月底公布的階段性下調部分城市首套房貸利率下限的相關政策即將在12月底到期。對于該政策是否延期，有分析人士認為，當前房地產(chǎn)市場需求正處于筑底企穩(wěn)階段，不排除該階段性政策延期的可能，這有利于部分地區(qū)房地產(chǎn)市場持續(xù)回暖。

對于LPR利率下調方面，東方金誠首席宏觀分析師王青認為，2023年1月1日房貸重定價日過后，5年期以上LPR報價有可能下調0.15個百分點。

此外，在限購政策方面，王一峰認為，在“房住不炒”的總原則下，因城施策框架體系內，恢復房企經(jīng)營性現(xiàn)金流方是治本之策，預估需求側刺激性舉措具有確定性、持續(xù)性和漸進性，在房貸利率、首付比例和二套房認定等方面均可能進一步施策。

新京報貝殼財經(jīng)記者姜樊編輯陳莉校對薛京寧

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