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2018-03-22 11:40:07
價格優勢大卻不適合投資 限競房開始涌現
2018-03-22 11:40:07 來源: 北京青年報
新年以后，“限競房”的字眼又開始頻繁出現了，各大開發商在去年重金購地后，今年紛紛造勢，即將陸續推出限價房產品。“哪里的限競房可以買?不會吃虧還能順便保值”就成了大家茶余飯后聊的最多的話題。
說到“限競房”，有必要解釋一下。所謂的“限競房”就是以“限房價，競地價”的土地出讓方式產生的，去年開始，所有的住宅類用地全部采取了這種“限房價，競地價”的方式，也就是說這批新房的最高售價和銷售均價都是明確規定好的。這種做法既避免了市場因為土地熱而出現恐慌，穩定了預期，也同時為購房人提供了淘到好房子的機會。那么現在限競房要來了，是出手的機會了嗎?《廣廈時代》帶著這樣的疑問，探訪了多個正在全力蓄客的“限競房”項目。
限競房開始涌現
上周開始，多個限競房項目開始在樓市制造聲音，有的確定了案名，有的開放了售樓處和樣板間，有的則積極開始了蓄客。
北京青年報記者了解到，截至目前北京限競房供應已超過50塊，其中，多個去年出讓的地塊都開始了入市前的準備，像遠洋金融街頤景春秋、中國鐵建理想家、保利首開熙悅林語、首創禧瑞天著、萬和斐麗、金樾和著、旭輝城、萬科七橡墅、翡翠書院等。這些限競房項目主要分布在朝陽區、豐臺區、海淀區、大興區、昌平區等。全部是限制了均價和最高售價的住宅項目。
來自北京中原地產的數據顯示，從總面積看，北京限競房面積合計超過450萬平房米，大約能提供5萬套左右的住宅。并且這部分住宅全面限制價格，所以按照單價平均5萬計算，大約貨值高達3700億。
業內人士預計，限競房中，位置處于五環內的最有價值，并且，由于去年開始新房土地供應全部是限競房，預計未來至少2年內，限價競地價的商品房都將是北京樓市的成交熱點。
限競房價格普遍低于二手次新房
限競房即將開閘大量入市，給購房人提供了一種全新的買房模式。以往開發商的新盤對于售價諱莫如深，即便買房人再三逼問，也只能說出大概的數字，大部分購房人都要等到開盤搖號前才能真正獲悉售價，也許還沒來得及想清楚，就要被迫選房了。而開發商呢?則可以早早通過蓄客就摸清了購房人對于價格的接受范圍，以便最后敲定售價。 正是這樣的信息不對稱，經常造成市場對于價格將上漲的恐慌情緒。
但現在，限競房很好地打消了這種信息不對稱。因為這類新房在土地出讓時，開發商就算好了成本價格;而購房人也明確了解了未來可能的售價，甚至可以直接與周邊二手房價格相比，以衡量新房是否更具有性價比。令很多人欣喜的是，限競房的價格普遍低于周邊二手次新房的價格。
熙悅林語是保利即將推出的限競房項目，位于大興區舊宮鎮南五環附近，臨近南海子公園和建設中的地鐵8號線德茂站。在上周，該項目開放了臨時售樓處和樣板間，銷售人員向北青報記者表示，首期可能在今年上半年入市，將推出60套138平方米的洋房，在小戶型為主的限競房中屬于稀缺戶型，價格也在土地出讓時就已經明確限定，均價52315元/平方米。
銷售人員表示，熙悅林語138平方米的三居室是精裝修的全明三居，雙臥室和客廳、陽臺均朝南，衛生間與廚房均有明窗，按照限制的均價52315元/平方米計算，單套價格大約為720萬元左右。
這個價格在區域內算不算高呢?北青報記者走訪了項目周邊的二手房門店發現，舊宮區域內，次新的代表性小區是萬科、住總金第聯合開發的朗潤園項目，該項目2012年開盤，2014年交房，同樣有雙臥朝南的全明三居室，戶型、面積都與熙悅林語類似。但價格上卻高出不少。根據鏈家門店經紀人介紹，朗潤園的成交均價在6萬元/平方米左右，去年底成交的一套135平方米三居室，總價為820萬元，目前還有類似戶型的在售房源，掛牌價更是達到了895萬元，單價近6.6萬元/平方米。
不難看出，限競房的售價相比二手次新房出現了明顯的倒掛，總價差額甚至達到了百萬元。
這樣的一二手價格倒掛將愈加普遍。金茂、世茂、國瑞聯合體在去年7月拿下了右安門西鐵營地塊，在上周也正式公布了案名佑安府，開始了蓄客，該項目作為三環內住宅，同樣是限競房地塊，限制均價79459元/平方米，而臨近的昆侖域、中國璽這兩個去年入市的新盤，價格都在9萬元/平方米左右。周邊2008年建成的悅景軒均價也達到78665元/平方米。
可以發現，僅從價格上看，多數限競房相對于次新盤和二手房的價格來說，都具有明顯的優勢。這樣的房子買了不就是撿便宜嗎?
交房要等三年 投資擋在門外
其實不然，限競房的價格雖然具有一定優勢，但對于想方設法準備投資一套的人來說，限競房并不一定就是穩賺不賠的買賣。
為什么這么說呢?首先，根據北青報記者的探盤了解，交付時間是限競房投資的一大障礙。
熙悅林語的銷售人員向記者透露，雖然項目是精裝修交房，但交房時間要到2021年，與一般商品房一年左右、最多兩年的交付時間相比，又多出了整整一年。
北青報記者探訪后發現，2021年交房也成了今年將要入市的限競房標配，不僅是熙悅林語，包括孫河總價630萬/套的龍湖瑞悅府、遠洋萬和斐麗、中海瀛海府等，全部需要等待3年交房，而由于信貸的收緊，首付的提高，就意味著買房人不但要承擔資金成本，也要承擔時間成本。
一位開發商營銷負責人對北青報記者表示，限競房地塊對于開發商現金流也是考驗，由于限制了售價，溢價空間被鎖死，不得不通過先回款，再延長建設周期這樣的思路開發。
整整3年的等待周期加上更高比例的首付，讓具備價格優勢的限競房吸引了更多的剛需或者以舊換新的改善型購房人，對于投資客來說，時間和資金成本的大幅提高，也意味著風險的劇增，另外，由于一些限競房地塊在出讓時規定了5年后才能買賣，更加制約了投資需求的變現，使得投資限競房并不一定會是一件劃算的買賣。
除此之外，便宜的限競房大多處于不太成熟的位置，配套起來需要時間。以熙悅林語為例，周邊的地鐵尚在建設中，而同區位的朗潤園緊挨著地鐵舊宮站。還有孫河的瑞悅府，總價雖然只有630萬，是區域最低的總價，但周邊的交通以及規劃的濕地公園都還在建設完善中，對于自住需求來說，可以等待區域成熟，但對于需要隨時變現的投資需求來說，同樣充滿了不確定性。
對此，業內人士認為，雖然限競房有價格優勢，甚至區位優勢，但在實際上，仍是在盡量保護自住需求：高首付、低杠桿、長周期都使得投資需求很難在限競房里分一杯羹，實際上需要支出的資金成本、時間成本會將不少投資需求擋在門外。（記者 李桁）
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