我國重疾險發展迎來較大挑戰，多因素致銷售增長遇瓶頸
2022-02-19 22:27:04
陽光城也撐不住了，銷售低迷，流動性基本枯竭！
2022-02-19 22:27:04 來源: 騰訊網
前言
2月18日，陽光城對深交所關注函進行了回復，內容主要兩塊：一塊是因房屋售價下降對存貨計提減值；一塊是哭訴目前公司流動性所面臨的巨大困難。前面反映2021年房價確實跌了，后面反映2022年以來房地產公司流動性狀況依然嚴峻。
一、降價促回款
2021 年房地產行業政策調控升級，市場需求迅速下滑，行業銷售整體下挫嚴重，市場銷售價格未達到預期；同時行業信用風險事件頻發，境內外評級機構接連下調公司評級，公司再融資受阻，回款流動性大幅受限，流動性承壓明顯，客戶信心受到重挫，客流量大幅下降。公司為進一步促進銷售回款，采取降價措施。
基于“未來行業還是堅持“房住不炒”的基本思想綱領，致力建立促進房地產健康發展的長效機制”的判斷，陽光城認為2022年房地產市場還是以穩定為主，對于銷售的量價預期持謹慎態度。
公司根據上述情況，基于謹慎性原則計提相應存貨跌價準備。選取跌價金額 2 億以上的項目，經初步測算如下：
1、內地 A 項目：周邊競品均采取降價走量策略，公司為應對市場變化，采取了銷售折讓的方式加速去化及資金回籠（由 1.83 萬下降至 1.64 萬），售價無法覆蓋項目成本，根據成本與可變現凈值孰低法測算，預計跌價金額約 2 億。
2、京津冀 B 項目：項目屬于大盤，分三期開發。2021 年因市場下行，成交速度放緩，成交量低，公司結合自身情況下調售價（由 2.51 萬下降至 2.36 萬），根據成本與可變現凈值孰低法測算，預計跌價金額約 2 億。
3、大福建 C 項目：項目所在城市市場 2021 年下行明顯，售價持續走低，項目一期已接近尾盤，二期已于 2021 年 12 月推盤且去化情況較差，公司參照周邊競品下調銷售價格，（由 0.75 萬下降至 0.7 萬），根據成本與可變現凈值孰低法測算，預計跌價金額約 3.2 億。
4、大福建 D 項目：項目尚未開盤，2021 年起市場下行且限價嚴格，預計售價無法覆蓋項目成本，（由 8.72 萬下降至 6.42 萬），根據成本與可變現凈值孰低法測算，預計跌價金額約 3.3 億。
5、大福建 E 項目：2021 年受疫情及項目所在城市市場預期影響，疊加市場對公司流動性風險預期，成交量持續下滑嚴重，項目促銷降價走量（由 2.74 萬下降至 2.15 萬），未售部分按照實際售價進行計提，根據成本與可變現凈值孰低法測算，預計跌價金額約 4.8 億。
6、長三角 F 項目：項目采取銷售促銷折讓的策略加速去化及資金回籠（售價由 11.9 萬下降至 8.9 萬），根據成本與可變現凈值孰低法測算，預計跌價金額為 4.6 3 億。
7、珠三角 G 項目：項目屬于超大盤，總貨值超過 150 億，占地面積 33 萬方，分年分期開發。前期開發地塊已達到結算時點并貢獻利潤，剩余地塊受周邊競品的開發商持續采取“低價走貨”策略影響，公司為應對競品降價、加速現金回籠，降低售價，導致售價無法覆蓋項目成本，（由 2.23 萬下降至 1.98 萬），根據成本與可變現凈值孰低法測算，預計跌價金額約 6.3 億。
二、銷售金額不斷下降
2021 年下半年市場情緒明顯回落，購房者置業情緒偏弱，房企的投資意愿和動力明顯不足。公司全年完成 2021 年銷售額目標不足八成，2021 年度，公司全口徑銷售金額 1838 億元，同比減少 16%，全口徑銷售面積約 1148 萬平方米，同比減少 25%；其中，權益銷售金額約 1177 億元，同比減少 16%，權益銷售面積約 788 萬平方米，同比減少 22%。
銷售規模的下降直接導致了公司的回款規模不及預期，從源頭端影響了陽光城現金回流。2022年1月，陽光城銷售金額僅為67.1億元，不及去年同期的一半，進入2022年銷售狀況依然未見好轉，這還是陽光城已經降價銷售的情況。
三、有息債務情況
截至 2021 年 9 月末，陽光城 1 年內到期的有息債務為 247.98 億元、占比為 29.20%， 1-2 年內到期的有息債務為 365.67 億元、占比為 43.05%，2-3 年到期的有息債務為 171.48 億元、占比為 20.19%，3 年以上到期的有息債務為 64.25 億元、占比為 7.56%。 1 年以內及 1-2 年到期的占比較高，存在一定集中兌付壓力。另外，基于金融機構對于公司的整體評估，存在金融機構要求提前償還的可能性。
四、評級遭下調，多筆債券觸發提前到期
2022 年以來，公司依然面對巨大的流動性和償債壓力，可動用資金急劇減少。截至報告日，公司對應付息的存續債券“21 陽光城 MTN001”召開了持有人會議，表決通過了利息展期 0.5 年的支付的議案；對因評級調整而觸發提前歸集的存續債券 “陽光 2 優”、“20 華濟建筑 ABN001 優先”召開了持有人會議，表決通過了豁免提前到期的議案。受到評級下調的影響，公司面臨多筆公開市場債務觸發提前還款條件，涉及的公開市場債務金額約 79 億。
五、公司現金流基本枯竭
2021 年 1-9 月，公司經營活動產生的現金流量凈額為 207.89 億元，較上年同期下降 4.70%，出現一定降幅。下降的原因主要為：
（1）2020 年末以來，受到銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的影響，個人住房貸款額度和審批放款速度放緩，本期收回聯營合營、合作方往來款同比減少；
（2）去年同期受到疫情影響，部分項目在合法合規的前提下停工，本期支付的工程款較上期相對增加，導致凈額下降。
2021 年 1-9 月，公司投資活動產生的現金流量凈額為-83.93 億元，系新增合作項目減少，導致凈流出規模下降。
2021 年 1-9 月，公司融資活動產生的現金流量凈額為-319.07 億元，主要系公司償還大額有息債務，與借款相關的現金流入減少所致。
結合以上現金流情況，截至 2021 年 12 月末，公司在手貨幣資金較年初大幅下降，除預售資金受限及融資受限因素外，因整體環境持續嚴峻，金融機構及項目合作方股東對項目公司資金回撥集團非常謹慎，在實操過程中，對項目資金監管加強，所以動用項目資金極為困難，致使實操中可靈活動用資金占賬面資金比例不足 1%，回籠至集團層面難度極大，公司可自由動用貨幣資金基本枯竭。
六、總結陳詞
縱觀 2021 年至目前，由政策調控升級，房地產行業面臨資金超預期緊縮，一方面正常公開市場再融資已經完全凍結，金融機構收緊投放額度使得公司融資壓降尤其嚴重；另一方面預售監管資金監管大幅趨嚴，影響回款和資金盤活，可動用資金大幅下降；加之市場下行，購房市場遇冷。多重因素疊加之下，公司自 2021 年四季度以來的流動性遭受前所未有的壓力，可動用貨幣資金受到嚴重影響，導致短期及長期償債壓力比較大。
房地產市場下行，行業資金面臨超預期緊縮，再融資市場凍結，公司可動用資金枯竭，長短期償債壓力較大，且目前因境外債利息未能償付從而引發了大規模交叉違約的情況。
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