◎?來(lái)源?| 地產(chǎn)密探（ID：real-estate-spy）??

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◎?編輯?| 密探財(cái)經(jīng)

試問(wèn)：哪家房企，不想追逐夢(mèng)想？

特別是2021年下半年以來(lái)，民營(yíng)房企爆雷聲不絕于耳，加劇了樓市的下行和低迷，行業(yè)信心幾近崩塌。

去年底以來(lái)，房地產(chǎn)松綁“救市”潮起，直到今年8月以來(lái)，已有明顯起色，但以金融為血液的房企現(xiàn)金流很不暢通，風(fēng)險(xiǎn)波及面擴(kuò)大。

其一，各地“保交樓”面前，項(xiàng)目預(yù)售資金被嚴(yán)格監(jiān)管，房企集團(tuán)層面調(diào)配資金“難上加難”。

其二，此前監(jiān)管層推出的幾家民營(yíng)房企再融資試點(diǎn)，信號(hào)意義大于實(shí)際，規(guī)模偏小，根本就解決不了大問(wèn)題。

昨晚，綠地控股披露擬對(duì)旗下2022年至2024年到期的9只美元債集中發(fā)起展期同意征求，其中2023年6月到期的6.65%美元債展期一年，其余展期兩年，息率不變。

地產(chǎn)密探了解到，這已不是綠地首次尋求外債展期。今年5月下旬，綠地控股曾對(duì)下個(gè)月到期的5億美元、票息6.75%的美債進(jìn)行過(guò)一年展期，向投資人承諾“只要公司恢復(fù)償債能力，按附加的“認(rèn)購(gòu)期權(quán)”約定，隨時(shí)可以回購(gòu)”。

彼時(shí)，綠地控股已將上海、鄭州等地的多個(gè)資產(chǎn)包擺上貨架，以換取現(xiàn)金流。詳情可參考《

綠地上海4個(gè)資產(chǎn)包“待價(jià)而沽”，預(yù)估數(shù)百億！

》，此時(shí)想賣(mài)個(gè)好價(jià)，確實(shí)不易。

何況，從綠地控股今年中期所披露的數(shù)據(jù)看，現(xiàn)金流依然不客觀。上半年，綠地控股經(jīng)營(yíng)凈現(xiàn)金流130.7億元，同比下滑54.3%；融資凈現(xiàn)金流-264.27億元，相比去年同期-370億元增加28.5%，說(shuō)明凈融資因償債而下降。

其三，匯率風(fēng)險(xiǎn)加大，房企外債壓力劇增，比如美元兌人民幣已突破“7.3”。

進(jìn)入11月第一天，三家大型上市房企披露債務(wù)“出險(xiǎn)”，為年底正在復(fù)蘇途中的樓市更加蒙上了一層陰霾。

考慮到上半年經(jīng)營(yíng)凈現(xiàn)金流下滑逾5成，綠地控股“現(xiàn)金利息保障倍數(shù)”下降逾49%，從6.28倍下降到3.18倍。

截至6月底，綠地控股貨幣資金633.17億元，比去年底減少186.19億元，其中可動(dòng)用現(xiàn)金472.48億元，短期借款278.24億元，比去年底增加13.8%，一年內(nèi)到期有息負(fù)債719.68億元，比去年底下降4.94%，永續(xù)債余額12.7億元，比去年底有下降。

今年7-9月份，綠地控股取得合同銷(xiāo)售金額308.06億元，同比減少53.4%，前9個(gè)月合同銷(xiāo)售金額989.05億元，同比減少57%，說(shuō)明其第3季度銷(xiāo)售并未明顯好轉(zhuǎn)。

這就不難理解：綠地控股今日為何集中對(duì)巨額美元債進(jìn)行展期征詢(xún)，以求盡可能往后延期償債，減輕現(xiàn)金流壓力。

綠地控股財(cái)務(wù)部總經(jīng)理吳正奎，在昨日晚間召開(kāi)的公司與投資人電話(huà)會(huì)上，“相信公司到期支付遭擠兌，把公司逼入違約死角，絕不是對(duì)所有方(各方)有利的選擇。”

今日早間，旭輝控股公告公司現(xiàn)金流惡化程度超出預(yù)期，目前已暫停支付境外融資安排項(xiàng)下所有應(yīng)付的本金和利息，尋求境外債務(wù)的全面解決方案，同時(shí)將全力保交付、保經(jīng)營(yíng)及維護(hù)境內(nèi)融資等。

據(jù)披露，旭輝目前境外總債務(wù)約68.5億美元，已暫停支付款項(xiàng)約4.14億美元。今年以來(lái)，旭輝境外已付息及本金約15億美元，但對(duì)應(yīng)僅籌到約5億美元新增融資。

注意！旭輝部分公開(kāi)債因評(píng)級(jí)下調(diào)而觸發(fā)了提前兌付條款，造成其短時(shí)間內(nèi)境外兌付壓力。

近期，合景泰富、朗詩(shī)等多家以重點(diǎn)一二線(xiàn)城市布局的大型房企，對(duì)美元債集中展期已獲得投資人諒解而順利展期，外界認(rèn)為旭輝境外債重組應(yīng)該也是采取類(lèi)似情況。

前不久，坊間還傳出旭輝控股有意再次發(fā)行由中債信增公司全額擔(dān)保的10億元境內(nèi)債券。外界期待，旭輝這筆債能順利發(fā)行，以緩解燃眉之急。

遺憾的是，11月1日，上坤地產(chǎn)公告公司未取得未償還票據(jù)本金總額75%以上持有人的必要同意，就不能豁免或延長(zhǎng)契約所規(guī)定的強(qiáng)制贖回義務(wù)，引發(fā)票據(jù)違約，也造成2023年到期的13.5%優(yōu)先票據(jù)交叉違約。

這說(shuō)明：投資人對(duì)待美元債展期，更多是看融資方的資產(chǎn)主要在哪些城市為主，如果在一二線(xiàn)城市，那就可以繼續(xù)搏一把，比如合景泰富、富力等，如果偏安三四線(xiàn)城市，對(duì)房企就不會(huì)那么包容了，比如上坤。

另?yè)?jù)悉，目前正在對(duì)多只美元債已延長(zhǎng)展期同意征詢(xún)期限的佳源國(guó)際，也是比較危險(xiǎn)的，核心如前所述，旗下項(xiàng)目也多位于三四線(xiàn)城市。

今年8月中旬，佳源國(guó)際實(shí)控人沈天晴境內(nèi)房地產(chǎn)平臺(tái)佳源創(chuàng)盛已宣布“19佳源03”年息率8%的私募債余額6.45億元進(jìn)行了展期。前不久，中國(guó)華融已介入佳源，為其紓困。

克而瑞披露，今年4季度，200家核心房企境內(nèi)外債券合計(jì)到期規(guī)模達(dá)1812億元，其中海外債約617億元，又一波償債高峰期。

房企寄希望于銷(xiāo)售端，特別是銷(xiāo)售回流更快些。中指研究院最新統(tǒng)計(jì)，2022年前10月，百?gòu)?qiáng)房企銷(xiāo)售總額為60954.6億元，同比下降43.4%，降幅較上月收窄1.7個(gè)百分點(diǎn)。10月單月，百?gòu)?qiáng)房企銷(xiāo)售額同比下降26.5%，環(huán)比增長(zhǎng)1.6%。

前十個(gè)月，百?gòu)?qiáng)房企銷(xiāo)售額超千億16家，同比減少16家；超百億100家，同比減少48家，各陣營(yíng)房企銷(xiāo)售額增速均有下滑。

10月27日，人民銀行副行長(zhǎng)潘功勝赴“中債信用增進(jìn)”公司調(diào)研時(shí)指出，應(yīng)加大對(duì)民營(yíng)房企債券融資的支持力度，落實(shí)好服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)、防控金融風(fēng)險(xiǎn)、深化金融改革各項(xiàng)工作任務(wù)等。

如今，美元持續(xù)加息且美元債融資難度日益加大，在此國(guó)際大背景下，盡快暢通房企境內(nèi)債融資已“時(shí)不我待”，不然爆雷違約會(huì)繼續(xù)向樓市購(gòu)房端傳染負(fù)面情緒，或?qū)嗨头康禺a(chǎn)救市復(fù)蘇之路。

暢通房企融資，絕非就是加杠桿，而是“調(diào)倉(cāng)”。也就是說(shuō)，面對(duì)年底及明年償債高峰，應(yīng)允許更多民營(yíng)房企“借新還舊”，雖實(shí)際難度較大，但至少應(yīng)釋放更強(qiáng)烈的政策信號(hào)。

編輯：密探君

文章來(lái)源：地產(chǎn)密探

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