本文來(lái)源：時(shí)代財(cái)經(jīng) 作者：鐘黛

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央行“第二支箭”加大馳援力度，多家房企發(fā)債破冰。

(資料圖片僅供參考)

一名債券圈資深人士表示，旭輝控股集團(tuán)（0884.HK）15億元中票已于1月10日下午中債過(guò)會(huì)，暫定于1月18日發(fā)行，詢(xún)價(jià)區(qū)間為2.8%-4.3%，發(fā)行期限為三年，由中債信用增進(jìn)公司全額擔(dān)保。

自央行“第二支箭”發(fā)布以來(lái)，多家房企受惠。近期，寶龍實(shí)業(yè)申報(bào)40億元儲(chǔ)架發(fā)行額度，首期15億元中票已獲得交易商協(xié)會(huì)受理，這是首家境內(nèi)展期主體再融資。

合景泰富（01813.HK）13億元中票也已獲得交易商協(xié)會(huì)受理，這是首家境外展期的公司開(kāi)始再融資。

此外，新希望地產(chǎn)官微披露，已于1月13日完成發(fā)行10億元中票。中駿集團(tuán)控股（1966.HK）、雅居樂(lè)集團(tuán)（3383.HK）15億元、18億元中票均已獲得交易商協(xié)會(huì)受理，有待發(fā)行。上述六家房企合計(jì)擬發(fā)債規(guī)模約71億元。

數(shù)據(jù)來(lái)源：各期中票的募集說(shuō)明書(shū)

難找抵押物

此前，民營(yíng)房企發(fā)債的難點(diǎn)在于，行業(yè)違約事件頻發(fā)，市場(chǎng)認(rèn)購(gòu)信心不足。

2022年8月，央行指示中債增對(duì)房企發(fā)行中期票據(jù)，開(kāi)展全額無(wú)條件不可撤銷(xiāo)連帶責(zé)任擔(dān)保，房企需要提供反擔(dān)保措施。除了優(yōu)質(zhì)民營(yíng)房企外，央行也希望能夠幫助到更多的出險(xiǎn)房企。

據(jù)澎湃新聞報(bào)道，中國(guó)銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)2022年8月曾組織多家房企參加座談會(huì)，探討如何為房企提供發(fā)債支持，參會(huì)房企包括中南建設(shè)（000961.SZ）、金科股份（000656.SZ）、寶龍地產(chǎn)（01238.HK）、世茂集團(tuán)（00813.HK）、富力地產(chǎn)（02777.HK）等。

有參會(huì)房企的內(nèi)部人士對(duì)此反響平平，他對(duì)時(shí)代財(cái)經(jīng)坦言，公司找不到資產(chǎn)擔(dān)保。迄今，上述房企中僅有寶龍取得發(fā)債進(jìn)展，其優(yōu)勢(shì)在于“住宅+商業(yè)”雙輪驅(qū)動(dòng)，抵押物充足。

時(shí)代財(cái)經(jīng)查閱寶龍實(shí)業(yè)的中票募集說(shuō)明書(shū)發(fā)現(xiàn)，截至2022年9月末，該公司的投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為648.13億元，主要為持有型商業(yè)物業(yè)，其中因抵押受限規(guī)模約279.70億元，具備較大的擔(dān)?？臻g。

而對(duì)于很多以住宅為主要業(yè)態(tài)的房企而言，持有的少數(shù)商業(yè)資產(chǎn)大多早已做了經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸。住宅項(xiàng)目方面，已經(jīng)通過(guò)開(kāi)發(fā)貸做過(guò)抵押了，住宅開(kāi)始銷(xiāo)售后，更沒(méi)法做抵押。

“房企項(xiàng)目上基本沒(méi)有干凈的抵押物。而且項(xiàng)目分散、已經(jīng)開(kāi)放合作的話(huà)，都很難做抵押。”一名房企高管對(duì)時(shí)代財(cái)經(jīng)感嘆道。

第二支箭加大馳援

2022年11月，政策升級(jí)，交易商協(xié)會(huì)官網(wǎng)發(fā)布“第二支箭”，由人民銀行再貸款提供資金支持，并通過(guò)擔(dān)保增信、創(chuàng)設(shè)信用風(fēng)險(xiǎn)緩釋?xiě){證、直接購(gòu)買(mǎi)債券等一攬子政策，支持民營(yíng)企業(yè)發(fā)債融資。

“第二支箭”可選的反擔(dān)保措施，包括國(guó)有企業(yè)反擔(dān)保、資產(chǎn)抵押、關(guān)聯(lián)企業(yè)反擔(dān)保、國(guó)有擔(dān)保增進(jìn)機(jī)構(gòu)反擔(dān)保等。同時(shí)，還可以根據(jù)企業(yè)信用狀況分檔確定反擔(dān)保比例，尚未違約的優(yōu)質(zhì)民企有望降低反擔(dān)保比例。

“第二支箭”近期降低了對(duì)抵押物的標(biāo)準(zhǔn)，這也是多家房企能突破發(fā)債的關(guān)鍵原因。

據(jù)多個(gè)接近發(fā)行工作的人士透露，在2022年8月的政策中，擔(dān)保資產(chǎn)的前提條件是無(wú)抵押的資產(chǎn)，不過(guò)這輪發(fā)行有所放松，募集資金用途可用于償還抵押物的前手貸款，這樣中債增拿到的還是干凈的抵押物。

旭輝控股集團(tuán)的財(cái)報(bào)顯示，截至2022年中期，其持有的投資性物業(yè)約455億元，其中已建成403.36億元，已抵押373.97億元。若按原有的政策來(lái)看，可供抵押的空間不多。

“旭輝這次發(fā)債的抵押物是成都的mall?！鼻笆鲑Y深債券圈人士對(duì)時(shí)代財(cái)經(jīng)表示。

中梁控股（2772.HK）也是受益房企之一。中梁業(yè)態(tài)以純住宅為主，可供抵押的資產(chǎn)原本比較少?！暗诙Ъ惫奈枇酥辛旱男判摹Ｒ幻c中梁有合作的房企高管對(duì)時(shí)代財(cái)經(jīng)表示：“中梁計(jì)劃今年一季度搞定所有信用瑕疵，計(jì)劃二季度發(fā)中票?！?/p>

此外，“第二支箭”的抵押率（抵押貸款本金利息之和與抵押物估值之比）也大大提高了。

中信證券撰文表示，在2022年8月的政策中，房企資產(chǎn)抵押的抵押率約為40%。而數(shù)名房企及銀行人士對(duì)時(shí)代財(cái)經(jīng)表示，“第二支箭”政策近期發(fā)債的抵押率應(yīng)該是100%。這意味著，新政后，同等估值的抵押物，可申請(qǐng)到的資金大大增加了。

“這就很爽。房企想通過(guò)賣(mài)資產(chǎn)來(lái)回籠資金的話(huà)，打九折都很難成交，一般成交的情況，是在八折以下?！币幻鸸淌昭芯繂T對(duì)時(shí)代財(cái)經(jīng)評(píng)價(jià)稱(chēng)。

民企迎來(lái)發(fā)債小高峰

在央行全力支持民營(yíng)房企在銀行間市場(chǎng)發(fā)債之際，證監(jiān)會(huì)也在努力推動(dòng)交易所市場(chǎng)民營(yíng)房企恢復(fù)債券發(fā)行。

據(jù)深交所、上交所去年12月披露，首批民營(yíng)房企“央地合作”增信新模式成功落地，涉及的房企有新希望地產(chǎn)、美的置業(yè)（3990.HK）、碧桂園（2007.HK）三家企業(yè)合計(jì)簿記發(fā)行34.3億元公司債券。

所謂“央地合作”新模式，即在中國(guó)證監(jiān)會(huì)指導(dǎo)下，交易所與地方證監(jiān)局及中證金融、地方擔(dān)保與增信公司、證券公司等多方協(xié)作，為房企發(fā)債提供增信支持。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2022年12月，民營(yíng)房企發(fā)債規(guī)模達(dá)到96.3億元，占全年民營(yíng)房企信用債發(fā)行量的35.5%，發(fā)行主體也從頭部?jī)?yōu)質(zhì)民企擴(kuò)展到中小型民企。

時(shí)代財(cái)經(jīng)統(tǒng)計(jì)中票募集說(shuō)明書(shū)發(fā)現(xiàn)，自2022年8月的政策發(fā)布后，房企發(fā)債所獲得的資金，大多將流向保交樓。

“發(fā)債資金絕大部分直接用于項(xiàng)目保交付，但實(shí)際上也是間接幫助項(xiàng)目債權(quán)人收回本息，項(xiàng)目正常推進(jìn)、企業(yè)恢復(fù)自主造血能力，是集團(tuán)層面的債權(quán)人最終收回本息的保障?！币幻槿耸糠Q(chēng)。

“房企經(jīng)過(guò)了兩年的降杠桿，該擠的泡沫都擠掉了?！鼻笆龇科蟾吖芊Q(chēng)，只要把信用上的問(wèn)題都解決了，主體還能健康發(fā)展。

“融資是以時(shí)間換空間。銷(xiāo)售是一切問(wèn)題的根源?！币幻懊駹I(yíng)企業(yè)融資負(fù)責(zé)人表示，業(yè)內(nèi)仍在期待銷(xiāo)售好轉(zhuǎn)。

標(biāo)普信用評(píng)級(jí)預(yù)計(jì)，2023年房地產(chǎn)市場(chǎng)將呈邊際回暖態(tài)勢(shì)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)將面臨根本性轉(zhuǎn)變，將從原有的追求增長(zhǎng)速度，變得更加追求質(zhì)量。在這個(gè)過(guò)程中，行業(yè)信用特征將面臨結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)變。

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