房地產(chǎn)調(diào)控政策持續(xù)，樓市進(jìn)入調(diào)整期，房企拿地日趨謹(jǐn)慎，相比去年，不少地方政府依賴的賣(mài)地收入今年預(yù)計(jì)增速坐上了“過(guò)山車(chē)”。

第一財(cái)經(jīng)記者統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，2019年全國(guó)至少有22個(gè)省(自治區(qū)、直轄市)下調(diào)了政府性基金收入增速，其中16個(gè)省份預(yù)計(jì)今年政府性基金收入為負(fù)增長(zhǎng)。比如四川去年政府性基金收入為增長(zhǎng)43.8%，今年則預(yù)計(jì)下滑約39%。

政府性基金收入中90%以上來(lái)自于國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入，即俗稱地方政府賣(mài)地收入，絕大多數(shù)省份下調(diào)政府性基金收入的主要原因，正是考慮到國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控趨緊政策的影響，土地出讓市場(chǎng)行情具有不確定性，預(yù)計(jì)賣(mài)地收入下降。

不看好樓市，多省份大幅下調(diào)賣(mài)地收入預(yù)期增速

2018年地方政府的政府性基金收入約7.14萬(wàn)億元，創(chuàng)歷史新高，這主要是地方賣(mài)地收入創(chuàng)新高。2018年地方賣(mài)地收入6.51萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)25%，占政府性基金收入比重為91%。

但今年地方賣(mài)地收入高增長(zhǎng)將難以維持。

第一財(cái)經(jīng)記者統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，全國(guó)31個(gè)省份中至少有22個(gè)省份下調(diào)了政府性基金收入增速，從這些下調(diào)政府性基金收入預(yù)期的22個(gè)省份預(yù)算報(bào)告來(lái)看，絕大多數(shù)省份下調(diào)政府性基金收入主要原因是考慮到國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控趨緊政策的影響，土地出讓市場(chǎng)行情具有不確定性，預(yù)計(jì)賣(mài)地收入下降。

根據(jù)各省份的預(yù)算報(bào)告，與去年當(dāng)?shù)氐牡胤秸曰鹗杖雽?shí)際增速相比，今年22個(gè)省市預(yù)計(jì)收入增速大幅下滑。

比如，江西去年政府性基金收入增長(zhǎng)52.2%，今年預(yù)計(jì)下滑約31.5%;山東去年增長(zhǎng)59.2%，今年預(yù)計(jì)下滑12.5%;湖南去年增長(zhǎng)73.7%，今年預(yù)計(jì)增長(zhǎng)5.2%;云南去年增長(zhǎng)75.9%，今年預(yù)計(jì)增長(zhǎng)10.9%;浙江去年增長(zhǎng)32.7%，今年預(yù)計(jì)下滑20.9%;河南去年增長(zhǎng)52.5%，今年預(yù)計(jì)下滑4.9%。

由于大幅下調(diào)收入預(yù)期，16個(gè)省份2019年預(yù)計(jì)政府性基金收入同比呈現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，比如四川預(yù)計(jì)今年收入同比下降約39%，重慶同比下降33%，江西同比下降31%，青海同比下降約24%，浙江同比下降約21%，山東同比下降約13%，江蘇同比下降約11%。

中國(guó)政法大學(xué)財(cái)稅法研究中心主任施正文告訴第一財(cái)經(jīng)記者，多數(shù)地方下調(diào)土地出讓收入預(yù)期符合當(dāng)前實(shí)際情況和財(cái)政穩(wěn)健原則。為落實(shí)房住不炒，樓市調(diào)控力度較大，全國(guó)總體來(lái)看房?jī)r(jià)比較穩(wěn)定，二手房?jī)r(jià)有所降低，房地產(chǎn)商拿地更加謹(jǐn)慎，土地流拍現(xiàn)象越來(lái)越多，在這種情況下政府賣(mài)地收入肯定下滑。

今年1月不少城市賣(mài)地收入減少

與不少地方預(yù)期相印證，今年1月份一二線城市賣(mài)地收入明顯減少。

根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2019年1月，40個(gè)一二線城市賣(mài)地2525.9億元，與2018年同期相比下調(diào)了15.4%，環(huán)比下調(diào)幅度達(dá)到了32.4%。

政府預(yù)計(jì)賣(mài)地收入下滑，跟房企今年拿地更加謹(jǐn)慎有關(guān)。其實(shí)去年下半年土地市場(chǎng)已經(jīng)開(kāi)始降溫，去年一二線城市合計(jì)住宅土地流標(biāo)高達(dá)382宗，是最近6年來(lái)的最高紀(jì)錄，同比上漲167%。三四線城市土地流拍數(shù)量也居于高位(1203宗地)。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉稱，樓市逐漸進(jìn)入調(diào)整期，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)拿地意愿不強(qiáng)烈。信托等資金監(jiān)管?chē)?yán)格，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)總價(jià)較高的地塊相對(duì)謹(jǐn)慎。隨著近些年樓市嚴(yán)格調(diào)控，房企再拿地資金壓力逐漸增加，對(duì)非優(yōu)質(zhì)地塊的積極性降低。

“整體看，2019年樓市將繼續(xù)嚴(yán)格調(diào)控，這種情況下，大部分房企對(duì)土地市場(chǎng)的熱度逐漸降溫，搶地積極性降低，土地市場(chǎng)的溢價(jià)率有所下降，以北京為例，大量的共有產(chǎn)權(quán)和限競(jìng)房明顯調(diào)低了房企拿地積極性。”張大偉說(shuō)。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴第一財(cái)經(jīng)記者分析，在宏觀經(jīng)濟(jì)下行和房地產(chǎn)市場(chǎng)下行壓力下，土地市場(chǎng)流拍現(xiàn)象越來(lái)越多，土地價(jià)格相對(duì)受到抑制，多數(shù)省份據(jù)此下調(diào)了賣(mài)地收入增速。今年上半年土地市場(chǎng)仍將持續(xù)降溫，下半年形勢(shì)或有好轉(zhuǎn)。

爭(zhēng)取發(fā)債來(lái)緩解財(cái)政壓力

“今年地方大幅下調(diào)政府性基金收入預(yù)期，反映了地方政府不看好今年的土地市場(chǎng)。為了彌補(bǔ)收入下降帶來(lái)的財(cái)力缺口，地方政府會(huì)更加依賴發(fā)行專項(xiàng)債券來(lái)籌資，而中央已經(jīng)明確今年將大幅增加專項(xiàng)債規(guī)模。”國(guó)家行政學(xué)院馮俏彬教授告訴第一財(cái)經(jīng)。

馮俏彬認(rèn)為，在近些年經(jīng)濟(jì)下行和大規(guī)模減稅降費(fèi)背景下，地方財(cái)政收支矛盾比較突出，而地方政府賣(mài)地收入在平衡財(cái)政收支方面起到關(guān)鍵性作用。而今年多數(shù)省份預(yù)計(jì)賣(mài)地收入大幅下滑，為了緩解這一財(cái)力缺口，地方政府將比之前更加依賴發(fā)行地方政府專項(xiàng)債券來(lái)緩解收支壓力。

地方政府發(fā)行專項(xiàng)債券收入列入政府性基金收入。去年經(jīng)全國(guó)人大批準(zhǔn)新增了1.35萬(wàn)億元專項(xiàng)債券分配給各省份，去年12月的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議也明確將較大幅度地增加專項(xiàng)債券規(guī)模，具體額度將在全國(guó)兩會(huì)上揭曉。

不少券商預(yù)計(jì)，2019年這一額度將突破2萬(wàn)億元。比如海通證券就預(yù)計(jì)2019年地方政府新增專項(xiàng)債券規(guī)模在2.15萬(wàn)億~2.35萬(wàn)億元。

去年底，國(guó)務(wù)院已經(jīng)提前下達(dá)了2019年新增地方政府債券1.39萬(wàn)億元，其中新增專項(xiàng)債券8100億元。各省份在收到相應(yīng)的發(fā)債額度后，已經(jīng)在今年1月啟動(dòng)了發(fā)債工作，24個(gè)省份累計(jì)發(fā)行了約4180億元地方政府債券，籌資用于重大工程、民生保障等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。

不過(guò)相比于發(fā)債籌資金額來(lái)說(shuō)，政府性基金收入增速盡管有所下滑，依然是地方財(cái)力主力軍，從去年全國(guó)情況來(lái)，地方政府性基金收入占地方一般公共預(yù)算收入比重高達(dá)73%。盡管今年不少地方下調(diào)收入預(yù)期，但是從各地收入規(guī)模來(lái)看，地方賣(mài)地收入還將維持在高位。

從2019年各地預(yù)計(jì)的政府性基金收入規(guī)模來(lái)說(shuō)，江蘇以7330億元居首，浙江以6912億元緊隨其后，廣東預(yù)計(jì)收入約5887億元位列第三，山東預(yù)計(jì)收入達(dá)5249億元排第四。

施正文表示，今年多數(shù)省份賣(mài)地收入下滑，事實(shí)上也有利于大規(guī)模降費(fèi)，因?yàn)榈胤秸杖胫匈u(mài)地收入占比較大，這部分收入減少，地價(jià)會(huì)相應(yīng)降低，傳導(dǎo)到房?jī)r(jià)也會(huì)相應(yīng)下滑，降低老百姓購(gòu)房成本。

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