管理層一向低調(diào)的金地集團(tuán)，罕見地召開了一場公開的線上投資者會(huì)議，董事長凌克和數(shù)位副總裁悉數(shù)到場。投資者會(huì)的時(shí)間，發(fā)生在三季度報(bào)發(fā)布之后。

但參會(huì)的人大多志不在此，10月28日下午，金地的騰訊會(huì)議涌進(jìn)上千人，這樣的投資者會(huì)規(guī)模，即使在年報(bào)季也頗為罕見。

(資料圖)

投資者們更關(guān)心的，是發(fā)生在約10天前的金地債券詭異大跌。

管理層也顯然不是為介紹業(yè)績而來，金地財(cái)務(wù)總監(jiān)曾愛輝在投資者會(huì)上直言：“債券價(jià)格這樣的波動(dòng)，對(duì)公開融資的影響還是比較大的。”

即使此前關(guān)于金地的數(shù)條負(fù)面?zhèn)餮裕急蛔C實(shí)為假消息。但市場對(duì)房地產(chǎn)的信心，比想象的要脆弱。

此時(shí)的金地，到了不得不站出來的時(shí)刻。

驚魂金地債

10月17-19日，金地集團(tuán)多只債券價(jià)格出現(xiàn)大幅下跌，一度觸發(fā)臨時(shí)停牌。

其中10月18日，“21金地04”收跌52. 2%，“21金地03”盤中跌幅超過31%，盤中二次臨停，收跌28.6%。

到了10月19日，中證登大幅度下調(diào)了金地集團(tuán)旗下多只債券的標(biāo)準(zhǔn)券折算率。其中，“21金地04”標(biāo)準(zhǔn)券折算率從前個(gè)交易日的0.09下調(diào)為0.04，幅度達(dá)到-55.56%；“16金地02”下調(diào)幅度為-30.77%；“21金地03”下調(diào)幅度為-28%，“20金地01”下調(diào)幅度為-11.9%。

一般來說，債券標(biāo)準(zhǔn)券折算率下調(diào)，意味著價(jià)值下降，投資者就需要增加抵押券，讓杠桿率降下來。

10月20日，情緒傳導(dǎo)至金地股票，金地集團(tuán)股價(jià)由10月10日的11.73元跌至9.91元。

金地遭遇了詭異的股債雙殺。

之所以稱之為“詭異”，是因?yàn)榻鸬卮藭r(shí)的基本面沒有出現(xiàn)任何異常，公布的前9個(gè)月銷售穩(wěn)定在TOP10，融資也未出現(xiàn)公開違約。

而且在10月13日，金地還公告如期還款“15金地01“本息合計(jì)約28.4億元，并強(qiáng)調(diào)該筆債券兌付完成后，年內(nèi)到期的公開債已經(jīng)全部兌付，今年已無到期公開債務(wù)。

金地怎么了？

有跡可循的是，那幾天市場上流傳著“金地集團(tuán)旗下公司非標(biāo)融資展期、表外信托融資”的傳言，稱“北京金地格林物業(yè)的應(yīng)收賬款融資展期”。

不久之前，旭輝也是因?yàn)槠涮旖蝽?xiàng)目出現(xiàn)了非標(biāo)融資到期未付，出現(xiàn)股債雙殺，旭輝董事長即刻在內(nèi)部發(fā)文稱，“現(xiàn)金流將承受前所未有的挑戰(zhàn)”。

有關(guān)金地，還有一條傳言，稱“華鑫信托、光大信托、浙金信托及穩(wěn)投系列合伙企業(yè)為金地公司表外項(xiàng)目提供信托借款”，與金地集團(tuán)對(duì)外稱，“表外項(xiàng)目只做開發(fā)貸，不做信托融資”的信息不相符。

不過，金地的這筆傳言的非標(biāo)債和旭輝不一樣，后被證實(shí)為假。

一直到10月24日，金地債大跌后近一周，金地集團(tuán)才終于公告辟謠：“北京金地格林物業(yè)作為該案中的物業(yè)服務(wù)提供方，并非融資方，對(duì)外融資展期不屬實(shí)。經(jīng)核實(shí)，這是第三方開發(fā)商所操作的反向保理融資……北京金地格林物業(yè)無需承擔(dān)該項(xiàng)融資相關(guān)的償還義務(wù)。”

至于表外項(xiàng)目融資，金地也正式回應(yīng)稱：華鑫信托、光大信托、浙金信托及穩(wěn)投系列合伙企業(yè)，均為金地集團(tuán)按照員工跟投制度，組織員工進(jìn)行項(xiàng)目跟投的跟投實(shí)體，與所謂的“信托借款”沒有任何關(guān)聯(lián)。

“單靠一家公司效果有限”

即便公開辟謠了，市場的疑慮還是很難解除。

一家商業(yè)銀行深圳分行的地產(chǎn)融資部門員工對(duì)《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》稱：“我們看見了辟謠，但地產(chǎn)公司此前爆太多雷了，現(xiàn)在大家都是杯弓蛇影。”

金地董事長凌克此前也表示：“金地債券的波動(dòng)與公司基本面無關(guān)。在市場恐慌情緒的推動(dòng)下，決定債券價(jià)格的是投資人的風(fēng)險(xiǎn)偏好、風(fēng)險(xiǎn)承受能力等因素。”

投資者會(huì)的問答環(huán)節(jié)上，金地管理層被詢問最多的也還是債券以及融資問題。

對(duì)于如何穩(wěn)住債券價(jià)格，金地董事、高級(jí)副總裁兼董事會(huì)秘書徐家俊稱：

“債券我們一直在做工作，包括子公司回購債券、高管買債，按照交易的規(guī)則，我們?cè)谶^去的10個(gè)工作日沒有買。從下周開始，我們又可以恢復(fù)在市場購買我們的債券，我相信對(duì)債券價(jià)格恢復(fù)有幫助。”

有投資人詢問金地是否會(huì)考慮給存量債券增加增信。

金地集團(tuán)高級(jí)副總裁韋傳軍回應(yīng)：“目前沒有考慮對(duì)存量債券增加抵質(zhì)押增信，其實(shí)我們的債和同行很多的債不一樣，我們目前所有的債權(quán)人是平等的，不像其他同行，它的銀行抵押貸款優(yōu)先于債券持有人。我們不管是銀行貸款還是債券持有人，他們的權(quán)利是一樣的，因?yàn)槲覀兯械倪@些都沒有抵押。”

金地管理層在投資者會(huì)上再度強(qiáng)調(diào)融資的穩(wěn)健。

“我們的融資模式是總對(duì)總、統(tǒng)接統(tǒng)貸的融資模式，目前我們的銀行貸款全都是信用貸款，沒有抵押。我們現(xiàn)在的銀行貸款，總的規(guī)模大概占總的負(fù)債的六成。從年初到現(xiàn)在，整個(gè)行業(yè)的開發(fā)貸規(guī)模在收縮，但是銀行對(duì)我們來講還是比較支持的，9月底的銀行貸款相對(duì)年初不但沒有下降，還有增長。我們整個(gè)增加了40個(gè)億的貸款規(guī)模。”金地集團(tuán)副總裁韋傳軍介紹。

金地也沒有避諱表外項(xiàng)目的融資，“表外項(xiàng)目的融資，是滿足項(xiàng)目經(jīng)營開發(fā)的貸款，都有抵押物，滿足監(jiān)管要求。”

這些表外項(xiàng)目，是金地不能忽視的存在，風(fēng)雨飄搖的旭輝最初就是被眾多的合作項(xiàng)目拉下水的。

“金地目前主要合作方是央企、國企、優(yōu)質(zhì)民企等，整體風(fēng)險(xiǎn)可控。目前盤點(diǎn)合作項(xiàng)目里，大體上有 6 個(gè)億體量的項(xiàng)目存在風(fēng)險(xiǎn)敞口，正在通過將合作方的股權(quán)收購等途徑，降低風(fēng)險(xiǎn)。”曾愛輝稱。

有市場觀點(diǎn)質(zhì)疑金地作為最早一批的中債增試點(diǎn)房企，到目前為止還未發(fā)成一筆“示范債”，公司的融資現(xiàn)金流可能有問題。有投資者在交流會(huì)上也對(duì)中債增融資表達(dá)了關(guān)注，并詢問金地今年全年的負(fù)債規(guī)模預(yù)期。

“金地是在中債增試點(diǎn)名單以內(nèi)的，我們想去發(fā)行是完全可以去做的。“曾愛輝解釋，”為什么現(xiàn)在還沒有做？一個(gè)是金地還是算是一個(gè)比較優(yōu)秀的混合所有制企業(yè)；第二，目前來看發(fā)行這樣一個(gè)中債增擔(dān)保的工具，它還是有收費(fèi)的。再者是擔(dān)保的比例，目前來看大家會(huì)有不同的看法。”

曾愛輝介紹，金地目前400多億的經(jīng)營性資產(chǎn)，都還沒有做經(jīng)營貸，未來可能會(huì)做一些經(jīng)營貸安排。

會(huì)上，金地還試圖向外界釋放其融資通暢的各種利好消息。

其管理層透露：“前段時(shí)間，央行說要增加開發(fā)貸的投放，我們也接到了合作銀行（都是總行）的電話，合作銀行要求我們的開發(fā)貸優(yōu)先支持他們。”

據(jù)財(cái)新網(wǎng)報(bào)道，9月底，包括工、建、中行等多家大行傳達(dá)監(jiān)管部門通知，要求各地分行加大對(duì)房地產(chǎn)融資支持力度，指標(biāo)為要求每家大行在年內(nèi)至少增加1000億元對(duì)房地產(chǎn)融資，形式包括房地產(chǎn)開發(fā)貸、居民按揭貸，以及投資房地產(chǎn)開發(fā)商的債券。

金地管理層在投資者會(huì)上漏掉了今年債務(wù)規(guī)模展望的問題。

不過，從金地2022年三季度報(bào)中，我們還是可以發(fā)現(xiàn)一些趨勢：金地正在使勁兒降杠桿。

金地三季度報(bào)顯示，截至報(bào)告期末，金地“取得借款收到的現(xiàn)金”同比上一年前三季度減少了29%，“償還債務(wù)支付的現(xiàn)金”增加了22%。

“意思是，金地還得多，借得少。”一家深圳上市房企的財(cái)務(wù)部門副總對(duì)《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》分析。

基本面看似無憂、杠桿也在逐步下降的金地，沒辦法擺脫被市場拋棄的恐慌。

金地董事會(huì)秘書徐家俊直言：“債券大跌最主要還是信心缺失的問題，公司也在想辦法解決，但單純依靠一家公司做，效果確實(shí)有限，我們還是盡我們所能做好工作。當(dāng)然，我們也和住房部門呼吁，希望出臺(tái)更有力的措施，解決當(dāng)前的問題。”

當(dāng)前的房地產(chǎn)，已經(jīng)不是單個(gè)房企的問題，需要修復(fù)信心的是整個(gè)行業(yè)。

關(guān)鍵詞： 金地召開投資者會(huì)回應(yīng)債券下跌 稱主要因?yàn)樾判娜笔в绊懝?/a>