8月31日，中國人民銀行、國家金融監(jiān)管總局發(fā)布《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項的通知》（下稱《通知》）后，各大銀行如何調(diào)整利率，一直備受關(guān)注。

9月7日，中國銀行、農(nóng)業(yè)銀行、工商銀行、建設(shè)銀行、交通銀行、郵儲銀行六大國有行銀行先后就相關(guān)細則進行了公告。

股份行當中，截至南都·灣財社記者發(fā)稿，中信銀行、平安銀行、廣發(fā)銀行、渤海銀行等已經(jīng)發(fā)布利率調(diào)整公告，此外光大銀行、浦發(fā)銀行、恒豐銀行也陸續(xù)推出了“問答版”，針對利率調(diào)整范圍、首套住房商貸認定標準、利率調(diào)整幅度等熱點問題作相關(guān)解答。

(資料圖)

據(jù)南都·灣財社記者整理分析，此次細則主要進一步明確了調(diào)整范圍、調(diào)整規(guī)則、調(diào)整方式等幾個方面的問題。業(yè)內(nèi)人士表示，此次存量首套房貸利率調(diào)整，平均降幅約為80基點。以100萬元、25年期、原利率5.1%的存量房貸為例，假設(shè)房貸利率降至4.3%，可節(jié)約借款人還款支出每年超過5000元。

從調(diào)整范圍來看，多家銀行都確認調(diào)整范圍為：2023年8月31日前已發(fā)放的和已簽訂合同但未發(fā)放的首套住房商業(yè)性個人住房貸款，也就是說首套住房的個人住房貸款，只要在8月31日之前簽署合同，就在此次調(diào)整范圍之內(nèi)；同時，實施“認房不認貸”政策后成為首套住房的住房貸款，也在調(diào)整范圍之內(nèi)。

哪些存量房貸不在調(diào)整范圍內(nèi)？

建行表示，當前執(zhí)行利率如低于本次首套住房貸款擬調(diào)整到的利率水平，則不進行調(diào)整。從貸款類型看，住房公積金貸款、組合貸款中的住房公積金貸款，購買商鋪等商業(yè)用房的貸款，不在本次調(diào)整范圍內(nèi)；工行表示，對于組合貸中的商業(yè)性個人住房貸款，符合條件的可單獨調(diào)整利率水平。

從調(diào)整規(guī)則來看，由于LPR定價改革和住房貸款利率下限調(diào)整，規(guī)則均明確了三個時間段，即2019年10月7日前發(fā)放（且已轉(zhuǎn)換為LPR定價）、2019年10月8日（含）至2022年5月14日（含）、2022年5月15日（含）至2023年8月31日（含）發(fā)放的存量首套個人住房貸款利率下限。

從調(diào)整方式來看，多家銀行均表示將在2023年9月25日起主動進行批量下調(diào)，無需客戶申請。對于因政策調(diào)整導致首套房認定發(fā)生變化而符合規(guī)則的，或不良貸款歸還積欠本息的存量房貸等情況，可以于2023年9月25日起在貸款銀行進行申請，后續(xù)銀行會進行認定，符合后及時調(diào)整。調(diào)整后均當日生效。

由于每位購房者貸款利率不同，因此也會出現(xiàn)貸款利率可能低于所在城市首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限的情況（尤其是在2022年10月規(guī)則調(diào)整后，不少城市利率低于全國利率下限LPR-20bp的情況），如果出現(xiàn)，銀行不會調(diào)整，即不會造成因調(diào)整后利率上調(diào)至政策下限的情況。

此次存量房貸利率的調(diào)整，主要針對2023年8月31日前已發(fā)放的和已簽訂合同但未發(fā)放的首套住房商業(yè)性個人住房貸款。

各大銀行公告中特別提及，除原貸款發(fā)放時滿足房屋所在城市首套房貸利率標準的房貸外，執(zhí)行“認房不認貸政策”后，又有以下兩類具體情形屬于此次利率調(diào)整范圍：

1. 房屋購買時家庭在當?shù)貨]有其他成套住房，但因當?shù)卣扇　罢J房又認貸”政策導致該套住房按照二套房貸利率標準辦理房貸，現(xiàn)在當?shù)卣畧?zhí)行“認房不認貸”政策的；　

2. 房屋購買時不是家庭在當?shù)匚ㄒ怀商鬃》浚笃谕ㄟ^交易等方式出售了其他成套住房，本住房成為家庭在當?shù)匚ㄒ怀商鬃》壳耶數(shù)卣畧?zhí)行“認房不認貸”政策的。

但需要注意的是，屬于這兩類情形的客戶，各銀行都規(guī)定需由客戶向發(fā)放貸款的銀行主動申請利率調(diào)整，并提供相關(guān)證明材料。

存量房貸按照2019年10月7日（含當日）之前、2019年10月8日（含當日）至2022年5月14日（含當日）、2022年5月15日（含當日）之后的時間段，分為三種情形分別作出調(diào)整細則。

上海金融與發(fā)展實驗室主任曾剛告訴南都·灣財社記者，這三個時間段主要對應著兩個不同的重要時間節(jié)點。

2019年10月8日，全國首套房貸利率政策下限調(diào)整為LPR（貸款市場報價利率），居民房貸利率由基準利率以倍數(shù)浮動，調(diào)整為LPR加點浮動；2022年5月15日，全國首套房貸利率政策下限調(diào)整為LPR-20BP。

結(jié)合相應發(fā)布細則內(nèi)容來看：

1、《細則》：對于2019年10月7日（含）前發(fā)放、已按央行相關(guān)要求轉(zhuǎn)換為LPR定價的存量首套個人住房商業(yè)性貸款，此類存量貸款最低可調(diào)整至原貸款合同期限對應的LPR，即LPR+0BP。

曾剛表示，上述細則內(nèi)容可以理解為，原貸款發(fā)放時，所在城市首套房貸利率政策下限轉(zhuǎn)換后為LPR加點的，按發(fā)放時所在城市首套房貸利率政策下限執(zhí)行，合同利率按相應LPR加點幅度執(zhí)行。存量貸款在LPR轉(zhuǎn)換后的利率水平，不高于LPR，或不高于貸款發(fā)放時所在城市首套房貸利率政策下限的，不作調(diào)整。

根據(jù)央行數(shù)據(jù)，2018年1月1日至今，一年以內(nèi)（含一年）貸款基準利率為4.35%，一年至五年（含五年）貸款基準利率為4.75%，五年以上貸款基準利率為4.90%。

根據(jù)《中國人民銀行公告》（公告[2019]第15號），自2019年8月20日起，LPR按新的形成機制報價并計算得出，最新數(shù)據(jù)為一年期LPR為3.35%，5年期以上LPR為4.2%。此前可查數(shù)據(jù)顯示，2019年1月至2019年7月，一年期LPR為4.31%，2019年8月為4.25%；5年期以上LPR自2019年8月起可查，當月為4.85%。

南都·灣財社記者對比上述數(shù)據(jù)可以看到，此類存量貸款最低可調(diào)整至原貸款合同期限對應的LPR，即LPR+0BP，與彼時貸款基準利率相比有所下降。

2、《細則》：對于2019年10月8日（含）至2022年5月14日（含）發(fā)放的，執(zhí)行LPR定價的浮動利率存量首套個人住房貸款，各銀行明確，此類存量房貸利率水平最低調(diào)整至全國首套房貸利率政策下限，即LPR（+0BP）。貸款發(fā)放時，所在城市首套房貸利率政策下限高于LPR的，按發(fā)放時當?shù)厥滋追抠J利率政策下限執(zhí)行；原貸款利率水平不高于LPR或不高于貸款發(fā)放時所在城市首套房貸利率政策下限的，不作調(diào)整。

細則出臺前情況如何？南都·灣財社記者根據(jù)公開信息梳理，根據(jù)央行各分支機構(gòu)9月1日公布的各地首套房貸利率執(zhí)行下限政策，在2022年5月14（含）之前，多數(shù)城市的首套房貸利率執(zhí)行下限與全國下限水平一致，即為LPR。但也有部分城市執(zhí)行高于LPR的利率下限，包括北京（LPR+55BP）、上海（2021年7月24日至今為LPR+35BP）、深圳（LPR+30BP）、吉林長春（LPR+5BP）、河南鄭州（LPR+5BP)。

3、《細則》 ：對于2022年5月15日（含）至2023年8月31日（含）發(fā)放的存量首套個人住房貸款（含已簽訂合同但未發(fā)放的貸款），此類存量房貸利率水平調(diào)整至全國首套房貸利率政策下限，即LPR-20BP。貸款發(fā)放時，所在城市首套房貸利率政策下限高于LPR-20BP的，按發(fā)放時當?shù)厥滋追抠J利率政策下限執(zhí)行；原貸款利率水平不高于LPR-20BP或不高于貸款發(fā)放時所在城市首套房貸利率政策下限的，不作調(diào)整。即此類存量房貸調(diào)整后的貸款利率，不低于LPR-20BP和發(fā)放時當?shù)厥滋追抠J利率政策下限中孰高者。

曾剛介紹，根據(jù)央行各分支機構(gòu)9月1日公布的各地首套房貸利率執(zhí)行下限政策，在2022年5月15日（含）至2023年8月31日，多數(shù)城市執(zhí)行LPR-20BP或更低的利率下限政策，當?shù)卮媪渴滋追抠J利率最低均可降至LPR-20BP。

南都·灣財社記者綜合公開信息了解，部分城市在2022年10月以來陸續(xù)階段性取消下限，比如湖北、安徽、廣東、遼寧、黑龍江等地的部分城市。

曾剛介紹，在這些城市取消利率下限后至今年8月31日期間，辦理首套商業(yè)性個人住房貸款的，細則執(zhí)行后，貸款利率最低也只能調(diào)整至LPR-20BP。

但南都·灣財社記者了解，也有北京（LPR+55BP）、上海（LPR+35BP）、深圳（LPR+30BP）、廣州（LPR）、廈門（2022.5.18至2022.8.23為LPR+10BP）、西藏（2019年至今均為一般類商業(yè)性貸款利率）等地首套房貸利率政策下限高于LPR-20BP，這意味著，細則執(zhí)行后，上述城市的存量首套房貸利率調(diào)整空間較小。

曾剛補充，因為各城市情況不同，具體執(zhí)行時，在基本遵循細則的情況下，各城市因地制宜。

對于借款人而言，存量首套房貸利率的下調(diào)也能減輕其還貸壓力。招聯(lián)金融首席研究員董希淼告訴南都·灣財社記者，據(jù)測算，此次存量首套房貸利率調(diào)整將惠及約4000萬戶、上億居民。從幅度看，此次存量首套房貸利率調(diào)整，平均降幅約為80基點。以100萬元、25年期、原利率5.1%的存量房貸為例，假設(shè)房貸利率降至4.3%，可節(jié)約借款人還款支出每年超過5000元。

董希淼指出，從對象看，主要是三類群體可以提出申請。

第一類是在8月31日之前，金融機構(gòu)已發(fā)放或已簽訂合同但未發(fā)放的首套房貸的借款人，這類群體直接可以申請，這部分群體是這次受益的最大群體。

第二類是因政策調(diào)整，原二套房貸被認定為首套房貸的借款人，也可以提出申請。如目前部分城市”認房不認貸”政策落地后，“認房又認貸”政策下的二套房貸，只要借款人名下沒有其他住房，可按照首套房貸來申請調(diào)整。

第三類是借款人持有超過一套房產(chǎn)，其中有一套住房有貸款，原本屬于二套房貸，現(xiàn)在將其他房產(chǎn)出售，名下一套住房成為家庭唯一住房，二套房貸變成首套房貸，也可以申請調(diào)整。

董希淼告訴南都·灣財社記者，存量首套房貸利率調(diào)整，是在金融管理部門引導下，商業(yè)銀行給借款人發(fā)放的“大禮包”，調(diào)整過程不收取任何費用，多數(shù)情況下借款人無需主動發(fā)起申請，特殊情況下借款人應直接找銀行溝通協(xié)商。需要提醒的是，無論是何種調(diào)整方式，借款人均無需通過按揭中介或者其他外部機構(gòu)來操作，更不需要再花額外的錢去曲線辦理。

“借款人還需注意的一點是，在以后還貸過程中，千萬不要通過經(jīng)營性貸款、消費貸款來‘置換’房貸，這樣既不劃算也不合規(guī)。”董希淼表示。

在受訪專家看來，此次存量首套房貸利率調(diào)整，雖然短期內(nèi)對銀行可能有沖擊，但是長期來看，對于銀行而言，整體利大于弊。

經(jīng)濟學家新金融專家余豐慧向南都·灣財社記者表示，存量住房貸款利率的調(diào)整對各商業(yè)銀行會有一定影響，銀行在調(diào)整利率時需要考慮自身的盈利能力和市場競爭情況，利率調(diào)整可能會對銀行的凈息差、貸款增長和競爭力產(chǎn)生一定沖擊。

科技部國家科技專家周迪對此也持同樣的觀點，同時他表示，調(diào)整后的低利率可能會帶動客戶更換貸款，導致一定規(guī)模的存量貸款轉(zhuǎn)為其他銀行的新增貸款。此外，影響還可能涉及到信用風險、流動性風險等因素，不同規(guī)模和風險管理能力的銀行可能會面臨不同程度的挑戰(zhàn)和影響。

不過曾剛認為，雖然短期內(nèi)，此次存量住房貸款利率的調(diào)整會造成銀行一些利率上的損失，帶來利息收入的下降，但這并不是什么壞事兒。“在此之前其它貸款利率都下降了，存量房貸利率卻高居不下，這也導致了提前還貸、以貸還貸等情況的出現(xiàn)。”曾剛向南都·灣財社記者指出，雖然存量首套房貸利率下調(diào)，但是與客戶提前還貸相比，按揭貸款對于銀行而言能帶來較為不錯的資產(chǎn)收益水平。因此從長期來看，下調(diào)存量首套房貸利率對銀行而言不失為一個好的選擇。

統(tǒng)籌：任先博

采寫：南都·灣財社記者 羅曼瑜 見習記者 劉常源

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